マンションを売却するときに住宅ローンを組んでいれば、原則住宅ローンは完済しなければいけません。ただし、「任意売却」という売却方法を利用すれば、残債があってもマンションを売却できることもあります。
ただし、任意売却にはリスクも伴いますので、良く理解した上で選択しましょう。今回は、そんな「任意売却」について詳しく解説します。
任意売却について
結論から言うと、残債がある状態だと基本的にはマンションの売却はできません。しかし、任意売却という売却方法を選択することで、残債がある状態でもマンションの売却はできます。
ただ、任意売却にはリスクもあるので、そのリスクは良く理解しておきましょう。
残債があるとマンションの売却ができない理由
そもそも、残債がある状態でマンションの売却が出来ない理由は、マンションに抵当権が設定されているからです。抵当権とは「担保」のことであり、担保として扱われたままのマンションは第三者に売却できません。
住宅ローンを組むときには、金融機関は融資する物件を担保に入れます。その際に「抵当権」が設定されます。この抵当権は住宅ローンを完済するまで抹消されないので、残債がある状態ではマンションの売却ができません。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの残債がある状態でも、金融機関が抵当権の抹消手続きをしてくれる売却方法です。つまり、「借金を返済していないけれども特別に抵当権を抹消する」という判断を、金融機関がしてくれるということです。
任意売却する方法
任意売却は上述したとおり、金融機関にとっては得があることではありません。なぜなら、本来一括で返済されるべき残債を、特別に優遇することになるからです。任意売却を金融機関に依頼するとき、簡単にはできません。
任意売却するときには以下の項目を金融機関と話し合います。
- 任意売却する理由
- 今後の返済額
- 総残債額
ただし、任意売却に慣れていない一般個人が金融機関との交渉を行うと、話がうまく進まない場合があります。そのため、通常は「専門の不動産コンサルティング」に依頼して、金融機関との交渉を任せることが多いです。
任意売却による残債の扱い
よく勘違いされがちなのですが、任意売却をすることで残債が免除になるわけではありません。あくまで、「一括返済」を求めないだけであって、今後も返済していく義務を負います。ただし、金融機関と話し合って、以下のような取り決めをします。
- 月々の返済額はいくらであれば可能か
- 場合によっては総残債額を減額
まず、月々の返済額がいくらであれば返済できるかを話し合います。金融機関としても、借入者が返済不能になり「自己破産」されてしまうと困るからです。また、同じ理由で、総残債額を減額する場合もあります。
任意売却のリスク
ただ、注意しなければいけないのが、任意売却には大きなリスクがあります。大きなリスクとは、「信用情報に傷が付く」という点です。
信用情報に傷が付くと、新たな借り入れができなくなったり、場合によってはクレジットカードの作成も難しくなったりします。
信用情報とは？
信用情報とは、ローン返済の延滞や自己破産歴などが記録されている情報のことです。日本には「保証会社」という会社が数社あり、その会社が個人個人の信用情報を管理しています。この保証会社は基本的には共通した情報を持っています。
そのため、仮にカード会社X社でカードローンを組み延滞した場合も、複数の保証会社全てに延滞の履歴が残ります。
ローンやクレジットカードの作成
住宅ローンをはじめ、各ローンを組むときには、債権者、融資する側は信用情報を照会します。信用情報を照会して、延滞履歴や自己破産歴があれば、その時点で融資は難しいです。
金融機関は債務不履行や返済の延滞を最も嫌がるので、これらの点は非常に厳しく見るからです。
また、クレジットカードにカードローンを付保するときも同様で延滞歴や自己破産歴などがあると、カードローン付きのクレジットカードの作成は難しくなります。
信用情報の履歴について
また、これらの信用情報の履歴は5～8年ほど消えません。保証会社や、履歴の種類によって年数は異なりますが、少なくとも数年間は新たな借り入れやクレジットカードの作成は難しくなるのです。
そのため、任意売却をするときには、信用情報に傷が付くというリスクを理解した上で行いましょう。
任意売却以外の売却方法
残債がある場合には任意売却以外の方法があります。それは、買い替えローンという住宅ローンを組むことです。ただし、買い替えローンというくらいなので、マンションを買い替えることが前提です。つまり、次の入居先が賃貸などの場合には買い替えローンは利用できません。
買い替えローンとは？
買い替えローンとは、今の家の残債と新しい家の住宅ローンを一緒に組むことです。たとえば、今のマンションを売却しても、400万円の残債があるとします。そして、新しいマンションを3,500万円の住宅ローンを組んで購入するとします。
そのときには、残債の400万円と新しい住宅ローンの3,500万円の、合計3,900万円を買い替えローンで組むことができます。
買い替えローンのメリット・デメリット
結論からいうと、買い替えローンはメリットが大きいローンです。ただ、単純に借入額が上がるという点にデメリットがあります。
買い替えローンのメリット
買い替えローンのメリットは以下です。
- 条件は通常の住宅ローンと同じ
- 1つの担保で2本の住宅ローンが組める
- 信用情報のリスクがない
まず、通常住宅ローンを組む場合には、1つの担保に1つの住宅ローンが原則です。
つまり、「新しいマンション」という1つの担保では、原則として「新しいマンションに融資する1つの住宅ローン」のみ組むことができるのです。しかし、買い替えローンは、特別に1つの担保で2つのローンが組めます。
このような特殊なローンの場合には、金利が上がるなどの条件が変わることが多いです。しかし、買い替えローンの場合には、金利などの条件は基本的に通常のローンと変わりません。
また、先ほどの任意売却とは違い、信用情報のリスクなどがない点もメリットといえます。
買い替えローンのデメリット
買い替えローンのデメリットは以下です。
- 借入額が上がることにより審査が厳しくなる
- 借入額が上がることにより返済額が上がる
買い替えローンのデメリットは、いずれも「借入額が上がること」に起因しています。借入額が上がるので当然金融機関の審査が厳しくなりますし、月々の返済額も上がります。
ただし、これらを許容できれば大きなデメリットにはならないため、全体的にはメリットの方が大きいと言えるでしょう。
残債がある状態でマンションを任意売却したいと考えているときには、交渉はプロである不動産会社に任せた方が良いです。
また、任意売却には「信用情報に傷が付く」という大きなリスクがあることも理解し、残債がある状態でマンションを売却するのは「買い替えローンを組む」という方法もあることを頭に入れておくと良いでしょう。
