マンションを売らずに賃貸で収入を得るのは得か損か?

不要なマンションを所有している場合、
マンションを売却してしまう他にも選択肢がありますね。

それは、マンションを貸し出すこと、つまり賃貸です。

中には、「マンションを売らずに賃貸にしたほうが、長期的には儲かるのでは?」
と考える人もいると思います。

では、要らなくなったマンションは、
売るよりも賃貸のほうが本当に得なのか、
このことについてお話します。

売却と賃貸、どっちを選ぶべき?

まず結論から言うと、
「賃貸に明確なプランがない限り売るべき」
です。

実は私たちが想像する以上に、マンションを貸すには、
様々な手間や条件が必要になります。

そのため、
「せっかくだから、今すぐ売らなくてもとりあえず賃貸にすれば儲かるんじゃないか」
程度の考えで賃貸に手を出すと、大きな損失を抱えることになりかねません。

では、具体的に賃貸にするのに必要なものは何か、
かいつまんで紹介すると、

  • 借りてくれる客の明確なビジョンはあるか
  • 必要経費を償却するにはどれぐらいの期間がかかるか
  • 万が一のトラブルに対応する余裕はあるか
  • 賃貸にした後、どうするつもりか

最低限これだけのことをパッと思いつかないのなら、
賃貸に手をだすのは危険だと思われます。

もちろん、一概に賃貸が悪いというわけではなく、
物件によっては賃貸にしたほうが断然得になるマンションはいくつもあります。

自分のマンションは果たして売却すべきか、賃貸にすべきか、
それを明確にするためにも、まずは賃貸のメリット・デメリットを知っておきましょう。

賃貸のメリット

ここでは、売却に対して、賃貸にどんなメリットがあるかを紹介します。

毎月の収入が見込める

一番のメリットはこれです。
賃貸で人に部屋を貸せば、毎月家賃分の収入が入ってきます。

数ある不労所得の中でも安定していて、
副収入としては非常に頼りになるでしょう。

ローンや税金の対策になる

家賃収入に対してあまり知られていませんが、
非常に大きな意味のあるメリットです。

物件を賃貸マンションとして持つと、
住宅ローンの金利や毎年の固定資産税を経費として計上することができます。

他にも、

  • マンションの管理費
  • 修繕積立金
  • 改修工事費

も経費として計上できます。

人によっては節税対策で不動産経営を行なうほどですので、
その効果は推して知るべしというほどでしょう。

賃貸のデメリット

もちろん、賃貸でマンションを貸すのは良いことばかりではありません。

そのメリットは確かに魅力的ですが、
その分大きなリスクを抱えることも覚悟しておきましょう。

空室になるリスクがある

当たり前のことですが、賃貸にした物件に100%借主が現れるではありません。

空室のままだと、経費になるとはいえ、マンションの管理費などは毎月出て行きますし、
ローンが残っていた場合、当然毎月の支払いが発生します。

さらに新しいマンションをローンで購入していれば、
二重ローンの支払いに追われるということも。

賃貸にしたときの家賃収入だけを当てにしていると、ろくなことにはなりません。

投資費用がかかる

これまで住んでいたマンションを人に貸す場合には、
リフォームとはいかないまでも内装を修繕する費用がかかります。

ちなみに、毎回どれぐらいの修繕費がかかるかというと、
壁紙の張替えやハウスクリーニング、鍵の交換などで、
一般的な1LDKだったとしても、30~40万程度です。

そして、これは借主が変わる度に必要になる費用というのが肝。

今回は汚れてないからいいや、というわけにはいかないのです。

売却時に収益物件扱いになる

もし、一度でも賃貸物件としてマンションを出すと、
いざ売ろうというときにその物件は、
「一般住宅」ではなく、「収益物件」として扱われます。

これの何がデメリットなのかというと、
収益物件は、一般住宅に比べて、
売却するときの価格が低い傾向にあるからです。

収益物件になると、一般住宅の査定とは異なり、
部屋の価値は、毎年の利回りなどから算出されるようになります。

その場合、一般住宅として売ったときよりも、
査定額が低くなるケースがほとんどです。

そのため、あまりないことですが、
短期間だけ賃貸にしてその後すぐに売る、というケースでは、
賃料が発生していても損をする可能性が高くなります。

賃貸はすぐに止められない

非常に基本的なことなのですが、多くの人が勘違いしていることです。

もしあなたが自分のマンションを賃貸で貸すとして、
また使うときになったら住もう、売りたくなったら売ってしまおう、
と考えているなら、かなり危険です。

基本的に、賃貸物件は、借主が契約を取りやめない限り、
貸主側から一方的に契約を破棄することはできません。

つまり向こうが望む限り、勝手に追い出したりできないのです。

もちろん、「定期借家」という方法で、
物件を賃貸にする期間をあらかじめ限定することはできます。

しかし、定期借家の物件は、限定のない賃貸物件に比べ、
当然のことながら魅力がなく、借主がつきにくくなります。

そのため、賃貸にするなら、
「もし借主がついたら一生賃貸にするかも」
という覚悟が必要になります。

賃貸トラブルに見舞われる可能性

最後の賃貸のデメリットですが、
これが一般の人に賃貸がおすすめできない最大のリスクかもしれません。

多くの賃貸物件は管理会社つきなので、
あまりイメージできないかもしれませんが、
個人の家主における借主からの賃貸トラブルは非常に大変なものです。

たとえば、
「排水口が詰まった」
「共用スペースにある荷物が邪魔」
「近隣の住民がうるさい」
などのクレームや対応に追われることもあります。

それ以上に多いのが、入居・退去に関するトラブルです。

もっともよく耳にするのが、退去時に敷金の全額返金を求められるケースですね。

昨今では「敷金が返還されないのは不当だ」などと、
インターネットで聞きかじった間違った知識で交渉してくる人が、
後を絶たないそうです。

また、家賃滞納に関するトラブルもよくある話で、
結局、滞納された家賃が返してもらえず泣き寝入りする家主さんもいます。

精神的なトラブルなら覚悟できている人もいるでしょうが、
肉体的、または金銭的なトラブルに個人で対応するには限界があります。

もちろん、管理代行を依頼することもできますが、
たった1室を貸すだけの場合、収益に対して、
かなりの負担を背負い込むことになるでしょう。

そして、残念なことに、こうした賃貸トラブルは珍しいことではありません。
賃貸物件を扱う場合は、決して避けられない道だと考えておきましょう。

マンションの利回りを考えよう

ここまで大まかにマンションを賃貸にするメリット・デメリットはわかったと思います。

そして、このデメリットをすべて許容できるとしても、
あなたは最後の決断をするために、”あること”を考えなくてはいけません。

それは、「そのマンションの利回りはどれぐらいか」ということです。

利回りを考えるのは、収益物件を新たに買うときだけ、と考えているのは大間違いです。
一度、考えてみてください。

マンションを売却すれば、その売却価格がその場で手に入るわけですが、
賃貸の場合は、それを何年もかけて回収することになります。

そして、今お金を手に入れることができれば、
別に賃貸でなくとも、他の投資にその資金を回すこともできるのです。

そういった別の投資の可能性を捨てても、賃貸による利回りが優秀なのかどうか。
その見極めが賃貸にするか、売却にするかを選ぶ、最も重要な要素になります。

……といっても、これにすぐ答えを出せるのであれば、
おそらく賃貸にするか、売却にするか迷ってはいないでしょう。

ですから、賃貸のメリット・デメリット、そして金銭的に得かどうかを含めて、
それでも悩んでいるというときは、まず一括査定サイトで見積もりをしてみましょう。

一昔前までは、売却時の査定も賃貸にしたときの収益率も、
すべて自分で想定し、計画をしていましたが、
今ではこうした様々なケースの査定をワンクリックで行なえる時代です。

以下は売却する際のおすすめランキングですが、
1都4県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の物件を売却するならば、
売り主のことだけを考えたエージェント制度を導入している、
ソニー不動産がもっともおすすめなのですが、
売却か賃貸で悩んでいる人には、「マンション.navi」がおすすめです。
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一番の理想の流れとしては、ソニー不動産へ査定を依頼して、
売却価格を知った上で、マンションナビで賃貸の査定を取ると、
一番収益率が高い運用方法が見つかりますし、
複数の業者から売却時の査定をもらうことで、
売却価格の相場も知ることができます。

このような利用できるサービスを上手に使って、
自分にとって最善な選択をしていきましょう。

マンション売却の一括査定サイトランキング

おうちダイレクト
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「おうちダイレクト」は首都圏や関西圏で、
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他の一括査定サイトとは異なり、
独自の販売活動で売主をサポートしてくれます。

Yahooとソニーグループが共同で運営しているので信頼感があり、
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提携業者の中には日本で唯一、
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対象エリアでマンション売却を検討している人は、
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HOME4U
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HOME4Uは、NTTデータの運営するサイトで、
マンション売却一括査定の最大手です。

三井住友トラスト不動産や、東急リバブル。
野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売など、
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