レインズというネットワークシステムがあります。このネットワークシステムは、中古不動産を売却する上ではとても重要になるので、不動産売却時には知っておくべきことです。
今回は、レインズの解説、および一般の人でもレインズを閲覧する方法などを詳しく解説します。
レインズの不動産情報を見れるのか？
レインズとは、Real Estate Information Network System、つまり不動産流通標準情報システムの略称で、原則、不動産業者しか閲覧できないネットワークシステムです。
ですが、レインズに掲載されている情報と近い情報なら、一般の人も見ることができます。
個人が見れるレインズの情報
レインズは宅建免許を持っている不動産業者しか閲覧できません。しかし、レインズとほぼ同じ情報が掲載されているREINS Market Informationなら、一般の人でも閲覧ができます。
REINS Market Informationであれば、（公財）東日本不動産流通機構、（公社）中部圏不動産流通機構、（公社）近畿圏不動産流通機構、及び（公社）西日本不動産流通機構が保有する不動産取引情報を見られます。
この4つの機構は不動産業者が閲覧できるレインズでも同じなので、ほぼ同じ情報を見ることができます。ただ、「ほぼ」というのは、レインズに登録された情報がリアルタイムでREINS Market Informationに反映されるわけではないので、レインズよりも情報に遅れが出ます。
※参考URL：REINS Market Information
不動産業者しか閲覧できない物件情報
レインズを利用することで、不動産業者は「過去の成約事例」、「現在の売り出し物件」の情報を見ることができます。
物件情報をレインズに登録するかどうかは、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類によります。媒介契約は、一般媒介契約、専属専任媒介契約、専任媒介契約の3種類があり、レインズに登録義務があるのは専属専任媒介と専任媒介契約だけです。
ただ、任意とはいえ一般媒介契約のときも、レインズに物件登録することが多いです。なぜなら、レインズに物件登録をすると、ほかの不動産会社に物件の売り出しを告知でき、ほかの不動産会社から購入検討者を紹介してもらえる場合があるからです。
つまり、売り出された不動産の売買事例の大半は、レインズに登録されていると思って良いでしょう。
レインズに掲載されない場合の不利益と対処法
専属専任媒介契約と専任媒介契約はレインズへの登録義務があり、一般媒介契約はレインズへの登録は任意であると言いました。ただ、義務といってもレインズに登録しない不動産会社もいます。
その場合は、集客減に繋がったり売却のタイミングを逃したりと、不動産の売主として不利益になることもあるので気を付けましょう。
悪質な不動産会社
レインズに関して、悪質な不動産会社が行う手口は「レインズへの登録をしない」、「レインズへの登録を大幅に遅らせる」などです。
まず、レインズへの登録をしないことです。正確にいうと、物件が成約してからレインズへ登録して、ステータスをすぐに「成約ずみ」に変える手口になります。
また、専属専任媒介契約なら契約締結から5日以内、専任媒介契約なら契約締結から7日以内のレインズ登録義務があります。それを、何か理由を付けて、大幅に登録を遅らせるという不動産会社もいます。
業者が両手仲介を行っている場合がある
なぜ、不動産会社がレインズへの登録を拒んだり遅らせたりするかというと、その不動産会社が両手仲介を狙っている場合があるからです。両手仲介というのは、売主も買主も自社で見つけてくることにより、売主・買主両方から仲介手数料をもらうという取引になります。
レインズに登録してしまうと、ほかの不動産会社に売り出しを告知することになり、そうなると、ほかの不動産会社に購入検討者を紹介され、その検討者で成約されてしまえば買主からの仲介手数料はもらえません。
そのため、レインズに登録せずに、ほかの不動産会社からの紹介を断ち切るという悪質な不動産会社がいます。このような行為を「囲い込み」といいますが、囲い込みは売主にとって集客減になるというデメリットしかない行為です。
レインズの登録証明書で確認する
このように、両手仲介を狙ってレインズ登録しない不動産会社への対策は、まずレインズへの登録証明書を見せてもらうことです。レインズに登録すると、必ず「登録証明書」が不動産会社に発行されます。その複写を見せてもらうことで、レインズへの登録を確かめることができます。
基本的には、不動産会社はレインズ登録書が発行されたら、その登録書を売主に提示します。しかし、いつまで経っても提示してこない場合は登録していないこともあるので、売主側から不動産会社に問い合わせましょう。
片手仲介の不動産業者を選ぶ
2つ目の対策としては、片手仲介しか行わない不動産会社を選ぶことです。片手仲介とは、先ほどの両手仲介と違い、売主・買主のどちらか一方からしか仲介手数料をもらわない仲介方法になります。
たとえば、売主からは仲介手数料をもらうものの、買主からは仲介手数料をもらわない不動産会社がいたとします。この状態は片手仲介と言える状態ですが、このときのメリットは「囲い込みのリスクがない」、「売主目線で取引してくれる」ということです。
囲い込みのリスクがない
片手仲介だと、上述した囲い込みのリスクがありません。なぜなら、買主から仲介手数料を取らないということは、ほかの不動産会社に購入検討者を紹介されても全く抵抗がないからです。むしろ、どんどん紹介してもらうように頼みますので、集客増につながるという大きなメリットがあります。
売主目線で取引してくれる
また、片手仲介の場合は、ほかの不動産会社が購入検討者を紹介するケースが多くなります。つまり、売主と買主に付いている不動産会社は、別の不動産会社という状態です。
そうなると、両手仲介のときのような値引操作ができません。仮に、両手仲介の場合は、売主の意向も買主の意向も不動産会社は把握できるので、買主の事情も踏まえた交渉になります。そのため、売主にとって不利な交渉になる場合があるということです。
しかし、片手仲介の場合は売主だけの担当になることが多いので、このような売主・買主間で変に調整されることが少なくなります。
都心部のマンションを売りたいなら
関東の一都三県や、大阪、京都、神戸などの大都市に住んでいる人限定となりますが、売却なら「SRE不動産」もおすすめです。
SRE不動産は、大手の中で唯一「両手仲介」をしないと宣言している不動産業者なので、売主にとって大きなメリットがあります。
物件にもよりますが、他社に比べると数十万円から数百万円の差額が出るかもしれません。
欠点は、対応地域が「東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県」と限定されていることですが、対象地域に住んでいるなら一番おすすめできる会社です。
なぜ両手仲介が不利なのかという点についても、SRE不動産の公式サイトでわかりやすく説明されているので、売却を検討している人は一度見ておきましょう。
まとめ
このように、レインズは不動産会社が査定時に必ず見るサイトです。このサイトは一般の人も見ることができるので、相場観を養う上でもチェックしておきましょう。
また、レインズに掲載がされていないと、上述したような大きなデメリットがあります。
このデメリットを受けないために、片手仲介を専門にしている不動産会社を選定したり、一括査定サイトを利用したりして不動産会社を見極めることが大事です。
