資産価値のあるマンション、つまり持ち家として所有しているマンションの所有者が死亡した場合、相続資産であるマンションに応じ相続税を支払うのが一般的です。相続税は条件と申請によって大きく減額される特徴を持ちます。そのため被相続人が存命のうちに財産を生前贈与することで、圧倒的に相続税を安くすませる事ができます。
マンションを生前贈与する方法
生前贈与のメリットには、贈与対象を決定できるというものがあります。
遺書による財産分与では、記述・解釈の曖昧さにより無効となることもあるのです。それだけでなく、故人の兄弟を除く法廷相続人は、法律により最低限の遺留分が認められています。そのため居住に利用しているマンションを円滑に贈与したい場合には、生前贈与が最適と言えます。
マンションの生前贈与は「書類収集」「書類作成」「申請」により行われます。
申請時に必要な書類
生前贈与は、贈与者と受贈者の双方が共同で行います。それらの書類は、法務局や市町村役所に赴くことで手に入れる事ができます。また、印鑑登録証明や住民票を家族が代理で書類取得する場合には、認印が押された委任状と身分証明が必要です。
生前贈与の対象物件の「登記済権利証」または「登記識別情報」
贈与者が不動産を所得し登記した際に、法務局から発行されています。贈与者の生前贈与の登記申請の意思確認のため添付を行います。
贈与者の「印鑑登録証明書」
住所がある市区町村の役所で取得することができます。印鑑がすでに登録されていることが大前提で、発行から3ヵ月以内の有効期限があります。
生前贈与の対象物件の「登記事項証明書（登記簿謄本）」
法務局、いわゆる登記所で誰でも取得できます。登記簿は「地番」「家屋番号」により土地・建物の特定を行え、正確な地番、家屋番号がわかっていれば、どの法務局であっても取得でき、郵送でも取り寄せられます。
住所は判明しているが、地番、家屋番号が不明の場合、法務局で不動産特定のための相談が必要です。そのため不動産を管轄する法務局に出向きましょう。
これは登記手続の基礎資料として必要となります。
受贈者の住民票
実際の居住地の市区町村の役所で取得でき、有効期限はありません。受贈者は所有者として登記名義人になるため、身分証明として必要です。
対象物件の固定資産評価証明書
不動産が存在する市区町村の役所で取得でき、使用「年度」が決められています。
不動産登記法で定められた書類ではありません。しかし、登記申請時の登録免許税額を算出するために必要な書類です。定額小為替を同封し、郵送で取り寄せることもできます。
申請書を作成する
マンションの生前贈与を行う際に必要な申請書の書式は特に指定されていません。そのため、申請書の用紙がどこかで貰えると言う類のものではありません。申請書には、必要な情報が記載されていれば形式は定められていません。
法務局のホームページにある「登記申請書」の雛型を参考に、登記申請書に必要事項を記入する形で申請書が作成できます。
付属書類を作成する
作成する付属書類は以下の4つです。
印紙台紙
A4サイズの白紙用紙を準備します。登記申請を行う際には登録免許税の納付が必要です。これらの税金は、収入印紙で納めるために貼り付ける台紙が必要です。登記申請書の次のページに印紙台紙を綴じます。
委任状
代理人をたてて登記申請を委任する場合に必要です。
登記原因証明情報
登記の原因に対して法律行為を証明する情報です。これを添付することで、生前贈与によりマンションの所有権の変更の事実を保証します。
贈与契約書（登記原因証明情報）
贈与は、贈与者の「譲る側」と受贈者の「譲り受ける側」の2名が署名押印する事で成立します。贈与契約書は、その取引を証明する書面です。作成された書面は、「登記申請書」に添付します。
登記申請に贈与契約書を添付できない場合、あるいは添付することを避けたい場合は、管轄法務局への報告書という形式で登記原因を証明する書面を作成し添付しなければいけません。贈与契約書または登記原因証明情報のどちらであっても、贈与を行う当事者により作成されます。有効期限の定めはなく、実印の押印がなくても法的な役目を達成します。
収集書類と作成書類を法務局へ提出
提出後1～2週間で新しい権利証が発行されます。
新しい権利証を受け取ることで不動産の生前贈与手続きは終了です。
マンションの生前贈与でかかる費用
マンションを生前贈与する場合、一定の費用が必要となります。贈与税は相続時精算課税制度などを利用する事で、生前贈与時点ではなく被相続人の死後に相続税の支払い義務が生じるものもあります。しかし、不動産の名義変更は贈与時期に行うため「登録免許税」「不動産取得税」は必要です。
登録免許税について
マンションの生前贈与を行うために法務局へ提出する書類の印紙台紙を利用して支払います。生前贈与の場合、登録免許税は固定資産税評価額の2％です。
固定資産税評価額とは生前贈与するマンションの評価額です。贈与をする側と受ける側のどちらが登録免許税を支払っても問題ありません。
不動産所得税について
生前贈与によってマンションを取得した場合、不動産取得税を都道府県に支払わなければいけません。不動産の譲渡を受けたものが、不動産取得時に不動産の住所地の都道府県に一度だけ納める税金です。
不動産の登記情報の変更から、約半年後に納税通知書が届きます。納税する金額は固定資産税評価額の3%です。この税率は不動産取得時によって軽減される可能性もあります。
不動産所得税の軽減措置
登録免許税と不動産取得税は、一般的に軽減措置はありません。
しかし、受贈者がマンションに居住するなどの一定の条件下での申請により、軽減する場合もあります。
納付時期
マンションの取得時から60日以内に、不動産取得申告書の提出の義務があります。この申告書を提出することで、都道府県から納付書が送付されてきます。
生前贈与でマンションを贈与する際の注意点
一般の贈与には贈与税がかかります。その贈与税の非課税枠は、年間110万円です。居住用マンションの生前贈与はこの年間非課税枠を大きく上回ると考えられます。税金を考えれば、相続まで待った方が税金は抑えられますが、配偶者や子・孫への居住用住宅の生前贈与の場合は特例が存在します。
暦年贈与を利用する際の注意点
毎年1年ごとに110万円の基礎控除ができる「暦年贈与」は、できるだけ長期間贈与を行った方が税負担は少なくなります。例えば、2,000万円のマンションを贈与するなら、100万円を20年贈与することで、基礎控除の範囲内となり贈与税はかかりません。
しかし、途中で贈与者が死亡した場合、贈与を終えていない部分の遺産は相続税の課税対象となります。また、相続が生じてから3年以内の贈与についても、相続税の課税対象となるため注意が必要です。
配偶者控除を利用する際の注意点
配偶者控除とは、20年以上の婚姻期間の夫婦間で、居住用の住宅の贈与を行った場合に、贈与金額から2,000万円排除される制度です。「配偶者控除」と「暦年贈与」を利用することで2,110万円の控除を受けられます。
日本国内の物件に限り、同一の配偶者の間で居住用に利用する物件にのみ一生に一度だけ利用できます。店舗兼用の場合は居住用部分にのみ適用され、居住用部分が90％以上の場合は別です。
相続開始前の3年以内に被相続人からすでに贈与を受けている場合、その贈与ずみ財産も課税価格に加算されます。その反面、「配偶者控除」を受けた贈与の3年後に新しい贈与を受けた場合、「配偶者控除」が加算されることはありません。
また、配偶者控除により贈与税が排除されても、不動産所得税・登録免許税が排除されることはありません。
相続時精算課税を利用する際の注意点
被相続人の死後に「生前贈与分」＋「相続分」の合計額に対して相続税がかかります。生前贈与を行った財産が、今後値上がりする場合に大きなメリットを得る事ができます。相続税対策にはなりませんが、居住用マンションが相続問題の原因となりそうな場合に、所有権を移転することでトラブル回避に繋がります。
相続時精算課税を利用すると「暦年贈与」に戻す事ができません。また、祖父から孫に相続時精算課税を利用した場合、相続が生じた時に孫は法定相続人ではないので、相続税の2割加算の対象となります。
その他の注意点
- マンションの名義変更を行っただけでは、生前贈与にはならないため、手続きが必要
- 遺言と同様に、遺留分を考慮する必要がある
- 贈与税の課税制度の選択を間違う事で、予定外の贈与税がかかる
- 相続や遺言による取得ではかからない不動産取得税が課税される
- 相続や遺言による取得と比べ、名義変更時の登録免許税の税率が割高
不動産の生前贈与は、個人で手続きを行うのは難しいと感じるかもしれません。しかし居住用マンションが「将来的に高額になる」「被相続人の間でトラブルが起こる」などが考えられる場合には、生前贈与を視野に入れて考えた方が良いです。相続税などの計算は難しいため、判断に悩む場合は専門家に一度相談してみると良いでしょう。
