不動産物件の売却を決定し、売却したい物件・不動産業者の特徴も調べず「看板、広告、CMなどで見かけた企業と契約をした」そのような選び方では、価格の下落や売却の遅延につながりかねません。「ダメだ！」と思ったら媒介依頼をした後であっても遅くはありません。不動産業者の依頼先変更を検討してみましょう。
不動産業者と媒介契約書
不動産業者は、不動産物件の売買・交換など仲介業務依頼を受けた場合、媒介契約書を締結する必要があります。この媒介契約は売却を行う際の業務範囲を知るためにも重要です。業者側の一方的な条件と感じる人もいるかもしれませんが、契約は売主の権利を守るためにも大切です。そのため契約を行う前に、契約内容に納得しておく必要性があります。
媒介契約書には、売却する不動産物件の内容と、不動産業者の業務範囲が定められます。
媒介契約の種類
媒介契約の種類は、基本的に一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つです。媒介契約によって条件や決まり事が異なります。
一般媒介契約（明示型）
他社へ重ねて依頼ができ、依頼を行った場合は通知義務あり。
一般媒介契約（非明示型）
他社へ重ねて依頼ができ、依頼を行っても報告義務はない。
一般の場合、業者からの報告義務はないが任意で求めることはできる。
専任媒介契約
他社への依頼はできないが、自分で契約相手を探す事ができる。
2週間に1度以上、業者からの報告義務が定められている。
専属専任媒介契約
他社への依頼はできない、また自分で契約相手を探す事もできない。
1週間に1度以上、業者からの報告義務が定められている。
媒介契約の期限は一般的に3ヵ月以内だが、一般媒介契約の場合は法令上の制限はありません。
指定流通機構への登録
- 一般媒介契約：法令上の義務はないが任意での登録はできる
- 専任媒介契約：媒介契約の締結から7日以内
- 専属専任媒介契約：媒介契約の締結から5日以内
売買成立時の報酬
- 200万円以下の場合：5％に消費税
- 200万超～400万円以下の場合： 4％+2万円に消費税
- 400万円以上の場合：3％＋6万円に消費税
これは、法律上の上限金額であり、これ以下の場合の報酬であっても問題はありません。
なお、媒介契約への違反、業務不履行、不正行為が発見された場合、媒介契約の解除となります。依頼者の違反による措置がある場合は依頼者と不動産業者の合意で定められます。
売却業務にあたる媒介契約書内容は、どの不動産業者であっても大差ありません。しかし、媒介契約の解除、依頼者の違反など、合意のもとに定められる場合もあるため確認が必要です。
正式に媒介契約を行った場合でも、売却業務、担当者の態度が不誠実だと感じたなら、不動産業者との契約を解除したいと思うのは当然の事です。
正式に契約をしているため、業者の途中変更に対して問題が起きるのでは？と考えてしまい時間だけが過ぎるという人も多いでしょう。媒介契約の解約を行う際のリスクにおびえていては、売却時期の遅延・価格の下落などに繋がりかねません。よりリスクの少ないうちに契約解除を注意深く行う事が重要です。
媒介契約の期限内に解除を行う際の注意点
3ヵ月の契約期間を終えるタイミングで、不動産業者を変更する場合には全く問題ありません。契約更新の有無を確認された場合「更新しません」と伝えれば完了します。しかし、3ヵ月の期間内に一方的に契約を解除した場合、実費が請求されることがあります。
請求の多くは、広告、ポスティング、チラシなどの宣伝費です。これらの実費の上限は、売却完了時の仲介手数料が上限とされます。また、依頼者が遠方に転居しており出張費がかかった場合は、別途請求される場合もあります。
この解除の内容は、媒介契約の契約解除の項目で定められています。媒介契約解除を行う際には、一度媒介契約書の確認を行いましょう。
費用請求を受けた場合
明細書を請求しましょう。不信な点がある場合は、十分な説明を要求してください。説明に納得できない場合は、宅地建物取引業協会の無料相談で相談をしてみましょう。宅地建物取引業協会から公平な立場での説明がなされ、問題があるようなら業者側へ注意がされます。
解約手続き
3ヵ月の契約期間終了時に解約を行う場合、契約更新の意思確認の際に「更新しません」と答えましょう。
3ヵ月の契約を待たずに解約を行う場合、担当者に相談を行ってください。電話などで解約が容易だという不動産業者もあれば、正式な書面を必要とする不動産業者もあります。どちらも解約意思を伝える事が重要です。
口頭で解約の意思を伝えてもかまいませんが、トラブルが心配だという場合は、内容証明郵便を利用しましょう。確実に解約の意思を伝えた証明となるため、内容証明郵便を利用した方が確実な解約として安心できます。
媒介契約解除の理由
媒介契約の期間中に契約を解除しようと思っていても、不動産業者が誠実に売買活動を行っている状態で、業者を変更したいとは言いづらいものです。明確な理由がなければ「媒介契約を終了する」などと言い出す事も難しいでしょう。媒介契約を解除するために十分な理由が必要です。
- 売却のための行動を行わない
- 指定流通機構への登録が行われない
- 適正な不動産価格を提示できない
- 購入希望者の印象を良くする対策を行っていない
- 仲介業者からの連絡義務を果たしていない
売却戦略が行うことなく値下げ要求ばかりを行うという業者は、営業努力を十分にしているとは言えません。売却のための行動が行われない場合、売却時期が遅くなるだけでなく、タイミングを逃す事で希望価格での売却ができないだけでなく、売却そのものができなくなる場合があります。
そんな業者との媒介契約は、早急に解除した方が良いでしょう。
また、業務上で定めているだけの連絡・内容では、報告内容として十分ではない場合もあります。状況に変化がないので報告しないのではなく、状況に変化がないからこそ、その理由と改善手段の報告・相談が必要です。報告は媒介契約に定められた最低限の義務を果たすだけでは、本来必要とする業務とは言えません。
義務とされる報告が無い場合は、義務違反として問題外です。
報告・相談・提案が無い場合も同様に義務を放棄していると言ってよいでしょう。
このような業者の場合は、業務違反として契約の途中であっても不動産業者側の問題として容易に契約解除が行えます。迅速な契約解除のためにも、宅地建物取引業協会への相談は重要となりますので、一度相談を行っておく事でトラブル回避に繋がります。
再契約は、メリットのある業者と行おう
問題のある業者だから変更を行いたいと考える訳ですから、業者の変更はメリットしかありません。むしろメリットが無い相手と再度媒介契約を行う事は避けたいです。そのために業者に必要とされるポイントは、
- 物件の売却戦略として、適正な価格を付ける事ができる
- 他の同業者との横の繋がりが広い
- 販売計画表などを提示できる
- 内覧のイメージ戦略として、小道具が準備されている
- 担当者のイメージが良く、話し上手で聞き上手
顧客や物件への気遣いが十分に行える担当者の場合、迅速な売却に繋がることがあります。
また不動産業者を変更する事で、以前と違う購入希望者の情報を得る事ができます。特に地域密着型の不動産業者を選択した後の、大手の不動産業者では顧客の系統が違ってくるため大きな変化が期待できます。
売却予定の物件により得意とする業者は変わってくるため、売却予定物件を得意とする営業スタイルや企業規模を選択すると良いでしょう。
同時に自分と相性の良い担当者を選択することも大切です。不動産取引の成否は、担当者の手腕に左右されることが多いため、業者と共に担当者の選択も重要なのです。
まとめ
不動産業者との媒介契約を破棄し、新しい不動産業者と契約したからと言って、必ずしも良い不動産業者と契約できるとは限りません。さらに怠慢な不動産業者に遭遇することもあります。そうならないためにも、Webで不動産一括査定サービスを利用し、複数業者に査定依頼を行う事をおすすめします。
査定依頼における価格の設定方法、返答の速さ・内容などを複数の不動産業者で比較することで、より良い業者を選択する事ができるのです。不動産売却には、大きな金額が動くからこそ信頼できるパートナーが必要です。
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マンションを高値で売るためには、良い不動産業者を見つけることが一番重要です。一社だけではなく、複数の業者を比較してから決めることをおすすめします。
無料で使える一括査定サイトもあるので、このようなサービスを利用して候補となる業者を選びましょう。
一括査定サイト経由なら、詐欺まがいの悪質な業者に当たることもないので、安心して査定を依頼することができます。
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SRE不動産は、他の一括査定サイトとは提携していないため、直接、公式サイトから査定を申し込む必要があります。
査定は無料ですので、該当する地域の方は、まずSRE不動産の無料査定を利用してみましょう。
HOME4Uは、NTTデータの運営するサイトで、マンション売却一括査定の最大手です。
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