離婚を理由にマンションを売却したい、という人は少なくありません。
ですが、このケースでマンションを売却するというのは、あくまで特殊なケース。
通常通りマンションを売るのと同じに考えていると、
思わぬ面倒事に巻き込まれてしまうかもしれません。
ここでは、離婚のときにマンションを手放す場合、
どういったことに気をつければよいのかについて解説します。
売却の前にはっきりさせたい３つのこと
まず離婚するときにマンションを売却するなら、
いくつかのことを事前に以下の点について、調べておく必要があります。
- 「売らない」という選択肢を考えていないか？
- 住宅ローンが残っているか？ その残債は？
- オーバーローンだった場合の対処はあるか？
これをはっきりさせておかなくては、
いざ売却、という時期になってスムーズに運ばなくなりますから、
しっかりチェックしておいてください。
では、ひとつひとつ詳しく説明していきましょう。
マンションを売らないという選択肢は？
このページを見ている人の中には、もしかしたら
「離婚しても夫（もしくは妻）がそのまま住み続けるというのはどうだろう？」
と考えている人がいるかもしれません。
確かに、離婚するからといって、
必ずマンションを売らなくてはいけないというわけではないので、
こう考える人もいるでしょう。
ですが、ここではっきり言っておきますと、
離婚の際に、マンションを売らずに住み続ける、
という選択肢は捨てたほうが賢明です。
理由は多くあるのですが、その一部だけを紹介すると、
- マンションの財産分与に相当する充当金が相当な額になる
- ローンがある場合、債務者や連帯保証人の変更が必要
- 離婚後、債務者がローン返済できなくなった場合が怖い
などなど。
このほかにも多くの問題があります。
「離婚するけどそのまま住み続けたい」
という人は少なからずいます。
ですが、私が見てきた限りでは、
マンションを売らずに住み続けた人の多くは、
その後なにかしらの理由で、弁護士の世話になっている人がほとんどです。
離婚自体がいわゆる円満離婚だったにも関わらず、
その後、財産関係のトラブルで関係がこじれた人も多数います。
離婚をスムーズに運びたいならば、
「マンションは売る」とはっきり決めておくことをおすすめします。
ローン中のマンションを売る場合
改めて言うことではないのかもしれませんが、
離婚でマンションを売却するとなったら、
住宅ローンがあるかないかで大きく話が変わります。
特に問題になるのは、住宅ローンが残っている場合です。
本来、ローン返済中のマンションは、勝手に売却することはできません。
しかし、離婚を期に財産分与をしなくてはいけないとなったら、
どうにかして売る方法を考えなくてはいけませんね。
このとき使える方法が、任意売却、もしくは抵当権をはずして売る方法です。
簡単に説明すると、
家を売却してもローンが完済できない場合は任意売却、
家を売却すればローンが完済できる場合は、抵当権をはずして売却、
という形になると思います。
どちらの形でマンションを売却することになるかは、ローンの残債がどれぐらいあるか、
そして、マンションがどれぐらいの価格で売れるか、にかかってきますが、
ここでひとつだけ注意をしてほしいことがあります。
それは、マンションを売るとき、適当な不動産業者に連絡をしないこと、です。
先ほどの説明から、おおよそ把握できた人がいるかもしれませんが、
本来、任意売却は「ローン物件をどうしても売らなくてはいけないときの最後の手段」なのです。
そのため、安直な業者にマンション売却の仲介を依頼すると、
足元を見られて、安く買い叩かれたりする可能性が出てきます。
特に業界では、こうした任意売却で市場に出た物件は「任意売却物件」と呼ばれ、
買い手側から強気の交渉を強いられてしまうのが常です。
そのため、離婚でマンションを売る場合は、
特に業者選びに慎重にならなくてはいけません。
最良の対策としては、一括査定サイトから、任意売却に強い業者を探すことでしょう。
中でも次に紹介する3つの一括査定サイトは、
任意売却に強い不動産が数多く登録されているので、参考にしてください。
ソニーグループが運営する「SRE不動産」は、
他の一括査定サイトや大手不動産業者にはない、大きな特徴があります。
それは「エージェント制度」を導入していることです。
SRE不動産に対してマンションの売却を依頼した場合、
エージェント制度により、売却のみに専念してくれる（両手仲介をしない）ため、
物件を高く早く売却できるような環境を提供してくれます。
利用できるエリアが東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫に限定されていますが、
利用できる売主にとってはかなり有利なサービスとなっています。
SRE不動産は、他の一括査定サイトとは提携していないため、
直接、公式サイトから査定を申し込む必要があります。
査定は無料ですので、該当する地域の方は、
まずSRE不動産の無料査定を利用してみましょう。
HOME4Uは、NTTデータの運営するサイトで、
マンション売却一括査定の最大手です。
三井住友トラスト不動産や、東急リバブル。
野村の仲介＋、三菱UFJ不動産販売など、
国内大手の不動産業者はほとんどカバー。
約900社の不動産会社が登録されています。
どの一括査定サイトを使うか迷っている方や、
信頼度で選びたいという方には、HOME4Uの一括査定がおすすめです。
その名の通り、分譲マンションの売買に特化した、
特殊な一括査定サイトがマンション.naviです。
業界ではかなりの老舗で成約件数も多く、
信頼度の面ではHOME4Uに並ぶといってもいいでしょう。
一度に査定できる業者数も9社と多く、
できるだけ多くの業者を比較したいときにも便利。
またマンション.naviの場合、売却ではなく「業者の買取」を希望することもできるので、
多少安くてもいいから、とにかく急いで売りたいという人におすすめです。
住宅がオーバーローンだったらどうする？
さて、離婚するに当たって、財産分与のためにマンションを売るのも決まった。
そして、ローン返済中でも売る方法も見つかったわけですが、
最後に一番重要な問題が残っていますね。
それは財産分与の割合、責任をどうするかということです。
まず基本的に覚えておきたいこととして、離婚時の財産分与は、
夫と妻、それぞれ２分の１ずつに分与するというのが原則です。
あまりにも財産形成への貢献度に偏りがあった場合は、
この限りではありませんが、基本的にそうだと思っておいてください。
夫か妻、どちらかが離婚原因が作った場合でもこれは変わらず、
その代わりに離婚原因を作ったほうから慰謝料を差し引く、
というのが普通ですね。
そのため、家が売れた場合でもその売却価格は、
ほぼ必ず折半するということになります。
ですが、逆にもしもマンションを売っても住宅ローンの残債が残るという状態、
つまりオーバーローンだったら、どうでしょう？
実は話がこじれるのはこのときです。
たとえばローン残債が1400万の状態で、家が2000万で売れたとしましょう。
すると、財産分与の基本に則り、
このときは夫と妻、それぞれに600万÷２=300万が支払われます。
ですが、ローン残債が1400万残っているのに、家が1000万でしか売れなかった。
こんなとき、財産分与の基本に則ると、夫と妻それぞれに、
200万ずつのローン返済義務が課せられるはずなのですが、
こうなると、途端にどちらかが財産を放棄するという話になることがあります。
話の筋としておかしいのは分かりますよね？
ですが離婚となると、精神的に追い詰められることもあるのでしょう。
平然とそんな話が出てくるものです。
そして、そういうことを言い出した方は、
どれだけ説得しても頑として意見を聞き入れない。
こじれにこじれて、結局弁護士に頼むことになる、なんてケースはしょっちゅうです。
そんなことにならないよう、
離婚時にマンションを売るときは、できれば家の査定が出る前に、
あらかじめ二人でしっかりと話し合いをしておきましょう。
もちろん、円満解決するには、
マンションの売却価格に関わらず、折半にするというのが妥当ですが、
これまでに見たケースでは、他の解決法もあります。
たとえば、
「オーバーローンだった場合、離婚原因を作ったほうが慰謝料として支払いを負担する」
「売却価格に関わらず、マンションについてはどちらかが財産を放棄する」
などです。
もちろん、解決法はそれぞれで正解はありません。
ですが、どんな方法にせよ、できれば二人が納得できるように、
これ以上、関係を複雑にしないようにするのが一番。
マンションの売却、財産分与などは、
ただでさえ体力がいるといわれる離婚の中でも重要な要素です。
後に引きずらないよう、ポイントを押さえて、
しっかりとケリをつけておきましょうね。
