マンションを売却するときには、確定申告が必要な場合があります。その際には、確定申告の方法や必要書類がいくつかのケースに分かれるので、ケースごとの手続きを知っておきましょう。仮に確定申告を忘れるとペナルティもあるので、マンション売却の際は必ずチェックしておく必要があります。
マンション売却で確定申告
冒頭でも言いましたが、マンション売却時には確定申告が必要な場合があります。マンションの売却時に確定申告が必要なのは利益が出ているときで、損失が出ているときは確定申告の義務はありません。ただ、場合によってはメリットがあるので、損失が出た場合も確定申告した方が良いでしょう。
マンション売却における利益とは？
マンション売却における利益とは、「（売却価格－売却時にかかった諸費用）－（購入時のマンション価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）」という計算式で求められます。これを譲渡所得といい、簡単にいうとマンション売却に伴って得た利益のことです。
仮に上記の計算式に当てはめて、プラスの場合はその利益に対して譲渡所得税がかかってくるので、確定申告して納税する必要があります。また、この計算は国税庁ホームページで自動的に行えます。
※参照URL：国税庁「確定申告作成コーナー」
3,000万円の特別控除を利用する場合
前項の計算式で譲渡所得があった場合でも、「3,000万円の特別控除」を利用できれば、税金がゼロになることがあります。3,000万円の特別控除とは、譲渡所得が3,000万円控除されるので、前項の計算式で利益が3,000万円以下であれば全額控除になります。
入居不動産の売買であればこの税制優遇は利用できるので、マンション売却において譲渡所得税がかかることはほとんどありません。ただし、3,000万円の特別控除を利用する場合も、確定申告が必要な点は覚えておきましょう。
この税制優遇について詳しく知りたい方は、国税庁ホームページを確認ください。
※参照URL：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
マンション売却で損失が出た場合
マンション売却で損失が出た場合には、一定の条件を満たすことができれば、不動産を売却した年度に給与などのほかの所得と合算できます。つまり、損失分を所得からマイナスできるので、所得税と住民税が安くなるということです。さらに、1年で控除できなければ、最大3年間繰り越すこともできます。
以下より概要の解説はしますが、詳しく知りたい方は国税庁ホームページで確認ください。また、この特例を受けるためには確定申告が必要になる点は覚えておきましょう。
特例を受けるためには？
前項の特例を受けるためには、「所有期間が5年以上の不動産を売却」、「売買契約日の前日までで住宅ローンが10年以上残っている」の条件に当てはまっていなければいけません。この条件に当てはまれば、譲渡損失をほかの所得と合算することができます。
買い替えの場合
また、単なる不動産の売却ではなく、その後に新しく住宅を購入する「買い替え」の場合は、以下のような条件になります。
- 所有期間5年以上の不動産売却
- 買い替え物件が床面積50平方メートル以上
- 物件売却から3年以内の購入
- 物件購入した年の12月31日時点で10年以上の住宅ローンを組んでいる
- その物件を取得した翌年の12月31日までに居住する
買い替えの場合は、前項で解説した不動産売却の場合と異なるので注意しましょう。この場合も、詳しくは国税庁ホームページで確認してください。
※参照URL：国税庁「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき」
マンション売却時の確定申告
では次に、マンション売却時の確定申告の具体的な流れと、必要書類について解説します。前項で解説したケースごとにまとめますが、流れは基本的には同じです。一番早い方法は、確定申告作成コーナーで書類を作成して、税務署に郵送したり届出したりすることです。
確定申告の期限は、マンションを売却した年の翌年、2月15日から3月15日になります。
利益がある場合の必要書類
マンション売却で利益がある場合の必要書類は以下の通りです。
- 確定申告書B様式
- 分離課税用確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書
- 諸費用に関する領収書
上記の「確定申告書B様式」、「分離課税用確定申告書」、「譲渡所得の内訳書」の3点は税務署で入手する書類です。ただ、わざわざ税務署に出向くのも面倒だと思うので、先ほど解説した国税庁ホームページの「確定申告書作成コーナー」で書類作成した方が早くできます。
注意点は、仲介手数料などマンション売却に伴う諸費用については、領収書をもって金額を証明するので、領収書の保管はきちんとしておくという点になります。
3,000万円の特別控除を受ける場合
3,000万円の特別控除を受ける場合には、以下の書類が必要になります。
- 売買契約書
- 諸費用に関する領収書
- 住民票除票（売却した不動産が所在した役所）
3,000万円の特別控除もネットで書類作成ができます。その際、ネット上で項目にチェックをつけることで、3,000万円の特別控除を受けられるかどうかも分かるため、ネットで書類作成した方が良いです。
譲渡損失を繰り越す場合
譲渡損失を繰り越す場合には、以下の書類が必要です。
- 確定申告書
- 居住用財産の譲渡損失額の明細書
- 繰り越し控除の対象となる金額計算書
- 登記事項証明書
- 売買契約書
- 住民票の除票
上記の「確定申告書」、「居住用財産の譲渡損失額の明細書」、「繰り越し控除の対象となる金額計算書」の3点は、税務署で入手する書面で、ほかは自分で用意する書類になります。
買い替えの特例を利用する場合
買い替え時の特例を利用する場合は、以下の書類が必要です。
- 確定申告書B様式
- 分離課税用確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 買換（代替）資産の明細書
- 先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
- 代替資産の取得期限延長承認申請書
上記書類は全て税務署で手に入れることができます。買い替えの特例を利用する場合は、上記のように税務署で手に入れる書類が多く複雑なため、できれば一度、税務署へ出向くと良いでしょう。もしくは電話で問い合わせれば、ネットで手に入れられる書類を教えてもらうことができます。
確定申告の仕組み
前項のように、確定申告する場合はケースごとに必要書類が異なります。税務署に取得しに行くのは面倒なので、まずは国税庁の確定申告作成コーナーで書類を作成しましょう。その上で、不明点などがあれば税務署に問い合わせるという流れが一番スムーズです。
また、確定申告するときには、「年末調整はされない」、「納税を忘れた場合のリスク」の2点を確認しましょう。
確定申告はあまり馴染みのない作業です。そのため、この2点は忘れがちになるので、必ずチェックしてください。
年末調整はされない
たとえば、住宅ローン控除などは、初年度確定申告をすると翌年からは会社が勝手に年末調整をしてくれます。ただし、上述したマンション売却で3,000万円の特別控除を利用したり、逆に譲渡所得税を支払ったりは、会社の方で行ってくれません。
そのため、必ず自分で確定申告をして、納税したり税制優遇を受けたりする必要があります。
納税を忘れた場合のリスク
また、納税義務があるのに確定申告をして納税をしないと、延滞税が生じます。延滞税は、延滞した分の期限に応じて税率が決まっています。また、いつ延滞したかによって税率が変わってくるので、詳しくは国税庁ホームページを確認してください。
いずれにしろ、延滞税は無駄な支出になるので、確定申告および納税は忘れないようにしましょう。
※参照URL：国税庁「延滞税について」
このように、マンションを売却したら、どのようなケースでも確定申告すると思っておきましょう。特に、3,000万円の特別控除を利用する機会は多いと思いますので、要件や確定申告するタイミングは必ず覚えておく必要があります。
