賃貸経営用の物件を購入する際に注意するポイントは「立地」、「建物」、「設備」です。これらの他に安定した定期収入を予測するため「利回り」がとても重要です。利回りとは、賃貸経営用物件の購入価格を基準とした利益の割合を示すもので、賃貸用物件の物件情報として必ず掲載されますので、必ずチェックしましょう。
利回りの種類と注意点
賃貸情報として提供される利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。2つの利回りでは収益価格に大きな差が生まれるため、どちらの利回りが記載されているかの確認が重要です。
表面利回りとは
年間家賃収入を物件価格で割った数字で、物件価格から年間どれほどの収益を得ることができるかを表します。物件情報で記載されているものは、一般的に表面利回りです。
表面利回り（％）＝年間家賃収入額÷物件価格×100
首都圏の新築ワンルームマンション1戸3,000万円の場合
年間家賃収入が、月間収入10万×12ヵ月＝120万円だと、表面利回りは、120（万円）÷3,000（万円）×100＝4％となります。
実質利回りとは
年間家賃収入から経費を引いた純粋な利益を基準に、年間どれほどの収益を得ることができるのかを表します。
実質利回り（％）＝（年間家賃収入額－年間諸経費）÷物件価格×100
首都圏の新築ワンルームマンション1戸3,000万円の場合
年間家賃収入が120万円、年間諸経費が30万円であれば、実質利回りは、｛120（万円）-30（万円）｝÷3,000（万円）×100＝3％となります。
賃貸経営失敗を防止する物件価格の出し方
物件価格とは土地・建物の購入費だけでなく、仲介手数料・登記料・不動産取得税などの購入するためにかかる費用も含まれます。
このほかに中古物件であれば、賃貸経営を始める前に修繕・改装・交換などが必要です。正確な実質利回りの算出には運用を開始するために必要となる費用も含めて考えなければいけません。
賃貸物件の販売広告に掲載されている利回りには、賃貸運用までに必要となる改装費などを含まれいません。ですので、実際に資金運用を開始した時点の利回りとは大きくかけはなれる場合があります。
中古マンション800万円で、年間家賃収入84万円、年間経費24万円の場合の実質利回りは下記のようになります。
｛84（万円）－24（万円）｝÷800（万円）×100＝7.5％
しかし実際には、水回りの修繕費用に500万円の費用がかかったとします。
｛84（万円）－24（万円）｝÷｛800（万円）+500（万円）｝×100＝4.6％
このように高い利回りとなる中古物件を購入しても、賃貸経営を開始するために修繕費用がかかった場合は利回りの低下となります。そのため、賃貸経営の正しい収益性を調べるためには事前に改装費がいくらかかるか概算で割り出し、正確な利回りを出すことが賃貸経営の成功に繋がります。
年間支出経費
実質利回りを算出する際にかかる経費には、賃貸管理費、維持管理費、修繕積立金、火災保険料、租税公課、ローン金利などがあります。マンションの維持管理費、修繕積立金は、築浅であれば安くすむものの築古であれば経費が多くかかります。
年間諸経費は年間家賃収入の10～25％と考えられています。
賃貸物件の購入に必要なのは「実質利回り」
賃貸用物件の物件情報に掲載されている利回りのほとんどは、表面利回りです。
実際に賃貸経営を行うまでに必要な経費は多く、また月々のランニングコスト、つまり維持費などを無視した収入で賃貸経営を始めては大きな損失に繋がります。そのため、賃貸物件を購入する際には実質利回りの確認が重要です。
表面利回りでは実際の収益性を知ることはできません。なぜなら、表面利回りが同じ8％であったとしても、新築と中古物件では必要となる経費が違ってくるなど、物件の状態・条件によって実質利回りが大きく異なってくるためです。
販売意欲を促す高利回りには注意が必要
賃貸物件の販売を促すため、利回りはなるべく高くし購入希望者の注意を集めようとするのが一般的です。そのため物件情報の利回りのほとんどが「表面利回り」であること以外にも注意してください。
利回りを上げるために「家賃設定を高くする」、「物件価格を安くする」などを上手く利用し魅力的な印象を与えます。
しかし実際には、下記のような事実が広告・宣伝など情報量の少ない段階では掲載されていません。
- 入居者がいない状態で高い家賃が設定されている
- 不人気な「エリア」「間取り」であり現在は空室で、入居者が決まる予定がない
- 物件購入価格は安いが、築年数が古く大規模修繕が必要
理想的な状況・価格を想定し、表面利回りを算出して購入希望者に対しアピールします。そのような利回りを想定利回りといい、有効なアピール方法として利用されています。
安定した家賃収入を得るためには、都合の良い与えられた情報のみで「儲かる」と思い込まないことが大切です。用心深く物件情報を集め、安定した定期収入を得ることができるか、自分で納得して判断しましょう。
正確な物件情報の集め方
正確な物件情報の集め方には、下記のような方法がありますので参考にしてください。
- 築年数、間取りなどを配慮した周辺の家賃相場を調べる
- ターゲットとなる入居者が想定できるか周辺情報を調査する
- 実際に物件を訪れて見学する
- 修繕が必要な場合は、修繕に必要となる見積価格を明確にする
安定した入居率を確保するための工夫
利回りを上げるために家賃が高く設定され、入居者が決まらない物件を購入してしまった場合であっても、工夫を凝らすことで入居者を促し、家賃を高く設定することができます。
需要のある間取りとは
短期間での入退去は、そのたびに原状回復のための費用がかかり大きな負担となります。そのためなるべく長期間の入居を促すため、バス・トイレ別、十分な収納スペースが最低限の間取り条件として不可欠です。
他の賃貸物件との差別化を促す
ターゲットとなる入居者を定めて、工夫を凝らすことでより入居率を高めることができます。
- 女性でも安心、扉、窓、インターフォンなどを中心に防犯対策を行う
- ペットを飼える物件として入居者の募集を行う
- 在宅作業時間の多い人向け、インターネット利用料サービス
- 屋外物置の設置
- 広い風呂、追い炊き機能付きなどの1点豪華主義
首都圏と地方で変わる利回りの基準
首都圏と地方では、中古物件の価格に大きな開きが生まれます。
地方の中古物件であれば実質利回り10％以上も夢ではありません。しかし、実際には空室が多くなる「立地」、「築年数」、「間取り」などの条件の悪さが「価格の安さ」というメリットとして表現され、高い利回りに繋がっているに過ぎません。
また近年は人口の減少、都市部への人口流入により地方では15％を超えるなどの高い空家・空室率となっていることにも注意が必要です。
首都圏では、地方と違い実質利回り自体が低いです。しかし建物・設備に問題がなければ高い入居率を維持しています。
また人気の立地であれば、物件自体が古くなっても家賃価格に影響を与えることが少ないため、売却を考えた際に購入時から大幅な値下がりをすることが少ないというメリットがあります。
賃貸経営の終着点を賃貸物件売却に定めるなら、低い利回りであっても確実な家賃収入と値下がり幅の小さい首都圏の物件が優位といえるでしょう。
経費の徹底した見直しが利益を生み出す
どんなに表面利回りが高くても、経費が大きければ実質利回りが小さくなってしまします。そのため、経費を小さくするための工夫も必要です。
- 定期的なメンテナンスが行われ、大規模な修繕を必要としない物件を選ぶ
- 火災保険料が安くすむ耐火性構造の物件を選ぶ
- 火災保険を見直す
- 建物の維持管理費や修繕積立の少ない物件を選ぶ
- 賃貸管理会社の管理内容と管理費の妥当性を調べる
賃貸経営を成功させるためには、入居率を高めるための工夫をしつつも経費の無駄を省くことは必須です。
賃貸経営で重要なのは、表面利回りの高さで物件の良し悪しを決定してしまわないことです。どんなに高い利回りであっても入居者が決まらなければ意味がありません。そのため、利回りに振り回されることなく「立地」、「物件の価値」、「築年数」、「設備の充実」、「周辺環境」にも注意を払い、高い入居率を確保することが重要です。
