住宅ローンがまだ残っていても、マンションを売りたいと思うこともありますよね。
どうしても子供が生まれるのに合わせて住み替えたいと思う人もいるでしょう。
ローン返済中でも売却できるのか
最初に結論を言ってしまうと
「ローンが残っていてもマンションを売却することができる」
そんな特例があります。
「買い替えローン」「住み替え特例」
なんて言われることが多い制度ですが、一応条件はあります。
「売却価格がローン残高を上回る必要がある」
これがローンがあってもマンションが売れる条件です。
- 売却価格1000万円 ローン300万円 ○
- 売却価格1000万円 ローン1200万円 ×
ローン残高の方が上回る場合、なぜ売却することができないのか、
それは「抵当権」に関係しています。
抵当権はローンを組んだ時点で付与されるもので、
マンションはローンを借りるための「担保」になります。
ローンが返済できないのに担保をなくすことはできないので、
まずはこの抵当権を解消する必要があるのです。
売却価格がローン残高に達していなくても、
抵当権を解消することはできます。
足りない分のお金を自分で用意することができれば、
売却することはできるということです。
つまり、1000万円で売却して、
残りの200万円を自分で用意することができれば、
マンション売却は可能です。
ただ、住み替えが目的なのに、200万円を用意して支払うと、
損をすることになるでしょう。
大金を用意できる余裕がある人も少ないですし、
基本的に残高を上回る場合しか売れないと考えておいた方が良いです。
買い替えローンは「売却想定価格」
つまり「この位で売れる可能性が高い」という証明があれば
利用することができます。
その場合、残った金額を別の金利の安い金融機関から借りて、
支払うことも可能です。
信頼できる不動産業者に相談して、
売却想定価格をできるだけ綿密に練り、
高い金額で売ってもらいましょう。
残高を下回る場合は確実に売れないというわけではないので、
抵当権の解消のために買い替えローンを使って、
新しいマンションには別のローンを組むというのも一つの手でしょう。
