マンションを売却時には、利用していたエアコンや照明などの設備を設置したまま売却を行うか、あるいは取外して売却を行うか、早めに決めておいた方が良いです。
一般的に不動産には、エアコンや照明などの附帯設備は含まれていません。しかし売却の際には、エアコン・照明などの付帯設備についての一覧表を作り、購入者に説明を行いましょう。
マンション売却時のエアコンの対処方法
エアコンの有無は、マンションの売却価格に影響しません。日常生活に使用している家具・家電は動産に該当し、不動産売却時の対象とはなりません。エアコンは、建具・畳・鴨居などと同様に造作物の扱いとなります。そのためエアコンを残す、移動、破棄は売主によって決定する事ができます。
特に、エアコンや照明器具は、マンション売却後の新居先でも利用できます。そのため、エアコンは建具や畳などと同様に考えられています。
エアコン購入5年以内の場合
設置したエアコンが新しければ、故障の心配もなく十分に役立てる事ができ、長期間利用する事もできます。使用期間が5年程度であるなら、エアコンを取外し、引っ越し先で利用する事も考えられます。
しかし、エアコンの移設工事の費用は想像している以上に高額です。移転用に費用をかけるくらいなら、新しいエアコンを購入した方が良いという考え方もできます。そのため、転居先での利用を決定する前に一度見積もりを行ってみる事も大切です。
引っ越し先にエアコンがある・新品を購入予定など、売却予定のマンションのエアコンが必要ないのなら付帯設備として残す事をおすすめします。
エアコン購入5～8年の場合
少し古い旧型のエアコンの場合、節電などに大きな期待はできません。今後の使用年数を考えても、新居で利用するために移転費用をかけるほどでもありません。売却予定のマンションに設置しておくことで使用目的である冷やすこと、暖めることが十分にできるなら、マンション購入者のために残していくのも良いでしょう。
残しておいたエアコンが翌年に壊れても、瑕疵担保責任の対象にはなりません。そのため買主はエアコンが故障した際に、修理や処分といった対処をしなければいけません。そのような理由から買主が売主に撤去希望した場合は、速やかにエアコンを処分しましょう。
エアコン購入8～10年以上が経過している場合
エアコンの老朽化が進み、冷暖房の能力も低下していると思われます。売主側からすれば、まだ冷暖房能力があっても移動費用も処分費用も欠けたくないエアコンと言えます。しかし、買主も古いエアコンを残されても負担になるだけです。
エアコンの寿命が一般的に10年と言われている以上、処分しておく方が良いでしょう。
処分した方が良いエアコン
例え使用年数が短くても、エアコンが衛生的に利用されておらず、カビがあり悪臭がするようであるなら廃棄をした方が良いでしょう。また、リモコンの喪失や冷暖房効果がないなどの場合も、耐用年数に関係なく破棄しておいた方が良いです。
エアコンの移転費用
エアコンの取外し取り付けは専門的な知識を持っていないと、エアコンに損傷を与える事になります。そのため、専門的に作業を行っている人への依頼をおすすめします。エアコンの取外し取り付けは、引っ越し業者の場合10,000～20,000円程度を考えてください。
新居での再設置に部品が必要な場合は、別途費用がかかります。
エアコンの撤去費用
エアコンの使用年数が5年以内であれば、売却ができます。リユースできる場合には6～15年経過したエアコンでも費用が無料になります。買取りやリユースができない場合は、「取外し費用＋運搬費用＋リサイクル料金」を支払って撤去してもらいましょう。
リユース条件は動作できること、外観の損傷が少ないこと、冷媒R410A、つまりオゾンを破壊しない冷媒であることです。これらの条件は、専門店ごとに違うため依頼する前に十分な説明を受け、納得した上で撤去を行ってください。
エアコンがあると売却時に有利
エアコンの有無はマンションの売却に大きく影響します。真夏の暑い時期にエアコンがなければ室内の温度が高くなります。そのため見学に訪れた内覧者は、マンション自体に悪い印象を残す事になってしまうのです。交渉を行う際も、快適な温度で見学できないという状態が、商談の停滞を示すだけでなく不快感にまで変化します。
購入希望者が決定するまでの間は、エアコンを1部屋だけでも良いので残しておくのが理想です。
付帯設備についての契約条項
マンション売却時には、売買契約書に附帯設備一覧表をつけ、エアコン・照明などの付帯設備に関する説明が必要です。
付帯設備一覧表の設備で「有」と記したものは、買主にマンションの引渡しと同時に引渡します。付帯設備については、瑕疵担保責任の規定は適用されません。
一般的には、このような内容が記載されています。
契約書とは別に付帯設備一覧表を作成し、「有」「無」「撤去」を記入し、各付帯設備ごとに売主・買主の双方が確認し合意のもと署名を行います。売主が引っ越しと共に、持っていく設備は「撤去」として記入されます。
付帯設備については、基本的には売主と買主の間での合意が必要で、まずは売主の意向を優先します。転居先でも使用する場合は、撤去予定としてマンション売却をすすめる事で、スムーズに契約が進行するのです。
売買契約書を制作する際に、付帯設備一覧表を買主と一緒に確認し、品名ごとに「有」「無」「撤去」を確認します。付帯設備はマンションの価格に影響しないものの、買主はその設備が「有」「無」「撤去」も考慮し購入を考えます。そのため、売主は買主と売買の交渉を行う前に、付帯設備をどう処理するか決めましょう。
内覧時にあったエアコンや照明がそのまま利用できると買主が考えていた場合、付帯設備について買主に知らせずに突然の撤去するとトラブルの元になります。そのため、内覧の段階で附帯設備の状態説明も伝えておきましょう。
また、エアコンの取外しを行った場合、作業時の汚れや使用していた際の汚れが目についてしまいます。これは買主が次のエアコンで隠れる汚れであるなら一般的には問題ないものとして判断されます。しかし、あくまでも買主の判断にゆだねられるため、契約書を交わす前に十分な話し合いが必要です。
エアコンの撤去跡に関して修繕する、放置するのどちらであっても、合意は附帯設備一覧表の書式に文章で残すようにしましょう。
また、エアコンや照明に紛失・故障・不具合などがある場合も、内覧時点で買主に伝えましょう。それにより買主は撤去して欲しい、修理して利用するなどの判断を行います。些細な内容だと勝手に判断し伝えないでいると、トラブルの原因となります。そのため、あらかじめ伝えておくことが大切です。
まとめ
エアコンなどの付帯設備の判断は、中古であればあるほど対応に困ってしまいます。そのため、付帯設備の有無は不動産業者と一緒に確認を行った上で決定する事がトラブルを避けるために必要です。不動産業者に相談することで付いているのが良い、撤去した方が良いなどの判断を行ってもらえます。
同じようなグレードの部屋と比較した際に、付帯設備の有無によって販売が遅れるなどということだけは避けたいものです。そのためにも、十分な判断力を持ち、細かなところまで気遣いができる不動産業者に依頼を行う事が大切です。
