住宅ローン返済のためマンションを売る場合

実は意外とよくあるマンション売却の理由、
それが「住宅ローンを返済したいため」です。

もちろん人によって緊急度は違うでしょう。

  • すでにローン返済が滞っており、すぐに売りたい
  • 今すぐではないが、このままではローン返済が滞る
  • 完済はできそうだが、売って一括返済してしまいたい

大まかに言えばこの3パターンが挙げられると思います。

では、それぞれのケースではどのように対処すればいいのでしょうか。

ローン返済が滞っている場合

返済が停滞してから該当物件が競売に入るまでの期間は、
一般的には、3ヶ月~6ヶ月程度と言われています。

もちろん、これはそれまでに一度も返済滞納がなかった場合で、
何度も滞納を繰り返している人の場合、それより早く差し押さえられることもあります。

ですから、ローンを滞納してしまって、その後返済の目途も立たない場合、
一日でも早くマンション売却を考えなくてはいけません。

しかし、ここで疑問に思う人もいるかもしれません。

「ローンが残っていたらマンションを売ることはできないのでは?」

確かにその通りなのですが、実はローン返済が滞っている状態でのみ、
競売にかけられる前に「任意売却」をすることができます。

任意売却とは、ローン返済が滞ってしまった際に、
ローンをしている金融機関の同意を得て、物件を売却する方法のこと。

このことにより、競売よりも高く物件が売れる可能性が出てくる上、
売却価格がローン返済額を下回っていても物件を手放すことができます。

ちなみに、競売と任意売却の売却価格差がどれぐらいかというと、

  • 競売の場合、市場価格の約50%~70%
  • 任意売却の場合、市場価格と同価格で売却可能

となります。

ただし、任意売却はあくまで市場価格と同価格で売却可能なだけで、
確実にその価格で売れる保証はどこにもありません。

これは普通の仲介と同じですね。

ですが、それ以上に事態が切迫している分、
より慎重に業者を探す必要があるでしょう。

このとき、普通に不動産業者に連絡をして、
「任意売却をしたい」と言っても足元を見られるのがオチですから、
できれば一括査定サイトを通じて業者を探すのがいいでしょう。

多くの業者が登録している一括査定サイトを通じてであれば、
適正な価格でのマンション売却が可能になります。

中でもNTTデータが運営する「HOME4U」は、
任意売却にも強い業者が登録しているのでおすすめできるサイトです。

おうちダイレクト
おうちダイレクト

「おうちダイレクト」は首都圏や関西圏で、
家を売却する人におすすめです。

他の一括査定サイトとは異なり、
独自の販売活動で売主をサポートしてくれます。

Yahooとソニーグループが共同で運営しているので信頼感があり、
たくさんの不動産会社を探すことができます。

提携業者の中には日本で唯一、
売主に有利な片手仲介を行うSRE不動産が含まれます。

対象エリアでマンション売却を検討している人は、
ぜひチェックしておきたいサービスです。

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HOME4U
HOME4U

HOME4Uは、NTTデータの運営するサイトで、
マンション売却一括査定の最大手です。

三井住友トラスト不動産や、東急リバブル。
野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売など、
国内大手の不動産業者はほとんどカバー。

地域密着型の中小業者を含め、
約900社の不動産会社が登録されています。

どの一括査定サイトを使うか迷っている方や、
信頼度で選びたいという方には、HOME4Uの一括査定がおすすめです。

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マンション.navi
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その名の通り、分譲マンションの売買に特化した、
特殊な一括査定サイトがマンション.naviです。

業界ではかなりの老舗で成約件数も多く、
信頼度の面ではHOME4Uに並ぶといってもいいでしょう。

一度に査定できる業者数も9社と多く、
できるだけ多くの業者を比較したいときにも便利。

またマンション.naviの場合、売却ではなく「業者の買取」を希望することもできるので、
多少安くてもいいから、とにかく急いで売りたいという人におすすめです。

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ローン滞納はしていないが、返済ができそうにない場合

金利変動型のローンを利用している人に多いのが、このケースです。

当初は返済できるはずだったが、
病気やリストラ、離婚など不慮の事態に見舞われて、
このままでは返済ができなくなりそう、というケースですね。

しかし、滞納をしていない状況であれば、
上記で説明したような「任意売却」も使えません。

そして、本来、マンションはローンを完済しなければ売ることもできません。

……となれば、ローンを滞納するまで待つしかないのか、というと、
実は他にもきちんと手は残されています。

ローンの滞納がない場合にマンション売却をする手段はふたつ。
ここからそれを紹介します。

抵当権をはずしてマンション売却をする

そもそも、なぜローンが残っているとマンションを売れないのか、
その理由になるのが「抵当権」の存在です。

ローンで不動産を購入すると、該当物件には抵当権が設定されます。

これは、万が一ローンが支払えなくなったら、物件を競売で売ってしまうよ、
という権利をローン会社が持っているということです。

語弊を恐れずに分かりやすく言えば、書類上はあなたの物件ですが、
権利上は債権者、つまりローン会社のものですよ、ということ。

だから、物件を勝手に売却することができないというわけです。

しかし、もし、物件を売却することでローンが完済できる場合、
抵当権の抹消を前提に、マンションを売りに出すことができるのです。

もちろん、これにはいくつかの手続きが必要になりますが、
査定の際に業者に聞けばスムーズに済むでしょう。

買い替えローンを利用する

ローンが残っている物件を売りに出すもうひとつの方法が、
買い替えローンを利用することです。

買い替えローンとは、
新しい物件を購入し、古い物件を売る際に、
古いローンの残高を新しいローンに上乗せできる、

というものです。

「結局ローンが残るんだったら意味ないじゃないか」
と思うかもしれませんが、そうではありません。

基本的に買い替えローンは、
新しいローンへの乗り換えになりますので、
金利や月々の支払額を変更することができます。

そのため、変動型金利でローンを組んでいる人や、
毎月の支払額が多くてこの先が不安だ、という人におすすめです。

また先に紹介したような抵当権抹消の方法では、
自己資金を充当してでもローンを一括完済する必要がありますが、
買い替えローンの場合は、この必要がありません。

ローン返済中の売却で注意したいこと

任意売却とは異なり、ローン返済中の売却は、
あなたにとって特にデメリットはないように感じるかもしれません。

特に買い替えローンを利用すれば、月々の返済額を減らすこともでき、
もしマンションがローン残高を下回っても自己資金を充てる必要もありません。

だからと言って、返済に困る未来を打破するためだけに、
マンションを安易に売りに出すのは危険です。

マンションを売却する際には、いくつか注意したい点があるので、
これを念頭において業者ともしっかり相談するようにしましょう。

完済の目途が立たなくなったらすぐに動くこと

「ローン完済の目処が立たなくなっても、
あと数ヶ月、もしくは1年ぐらいは大丈夫」

こう考えている人がいるなら、今すぐに考えを改めましょう。

不動産は車と同じで、時間が経てば経つほど価値が下がります。

また2000万の査定がついていたマンションが、
再開発や地価の暴落で、翌月には半値しかつかない、
なんてことはザラにあります。

もしローン返済スケジュールを確認していて、
完済できないかもしれない、と思ったら、
すぐにマンションを売却する計画を立てなくてはいけません。

売りと買い、どちらを先にするか

マンションを買い替える際には、
売り先行と買い先行というふたつの選択肢があります。

文字通り、

  • 先にマンション売却を確定させてから、次のマンションを探して買うか
  • 先に次に住むマンションを買ってから、今のマンションを売るか

という違いですね。

売り先行の場合は、売却資金などが判明してから、
次のマンション候補を探すことになるため、
資金的に計画性のあるマンション探しができます。

ですが、売却が決まってからのマンション探しになるので、
引渡し日程の関係では、住み替えまでの一時的な住居を探したりしなくてはいけません。

もちろん、その間の滞在費はもちろん、
引越費用なども馬鹿になりませんね。

一方、買い先行の場合には、引越しは一度で良く、
売却するマンションの内覧対応などもスムーズに運ぶでしょう。

ですが、いつ売れるかも分からず、管理費が二重で発生したり、
値下げをしなくては売れない状況になった場合、
資金管理に狂いが生じることもあります。

どちらにもメリット・デメリットはあるため、
果たしてどちらのほうが最終的に得になるのか、
よく考えましょう。

また、売却計画は業者ともよく話しあう必要がありますので、
しっかりと対応してくれる業者を探すべきです。

ローン返済スケジュールを考える

ほとんどの人は月々のローン返済額ばかりを気にして、
買い替えローンを利用すると思います。

確かにローンを乗り換えれば、月々の返済額を減らすこともでき、
しばらく返済に困ることはなくなるかもしれません。

ですが、大事なのは、毎月しっかりローンを返済すること、ではなく、
最終的にローンを完済すること、です。

ですから、毎月の返済額を減らして、
結果的にローン完済までの期間を延ばしてしまったり、
生活レベルを落としたくないからと総支払い額を増やすのは、
賢いやり方ではありません。

目安としては、新しいローンを組んでも、
65歳までには完済できるスケジュールを考えること、
そして、マンション売却でできるだけ総支払い額を減らすこと、

この2点です。

そのためにも、今のマンションをできるだけ高く売ってくれる業者を探しましょう。
マンションを高く売るためには、一括査定サイトを利用するのが一番です。

貴重な財産であるマンションを売るのですから、
少しでも有利な条件で売却できるように、
できることは何でもやっておいた方がいいと思います。

完済はできそうだが、売ってローンを一括返済したい場合

さて、最後になりましたが、このケースについて紹介します。
マンションを今売って、ローンを完済したいという理由は色々あると思います。

たとえば、
「地価が上がって高く売れそうだから、今のうちに売りたい」
「ローンは借金だと思っているから返済して気を楽にしたい」
「総支払い額を減らしたい」などが代表的でしょうか。

ですが、いずれにせよ、個人的な見解で言わせてもらえば、
「ローンを返済したいがためにマンションを売りたい」
というのは、少々危険だと思います。

まず前提としてローンが完済できそう、ということなので、
今の生活は決して苦しいわけではないと思います。

おそらく、いくらかの貯蓄もあることでしょう。

ですが、はっきり言って、マンションを売る際、いくら地価が上がっていたとしても、
購入時の金額を売却時の金額が上回ることは稀です。

このことから、マンションを売却した場合、
多くの確率でローン返済のために自己資金を充当することになってしまいます。

その損失をものともしないほどの資金や、
ローン残金が微々たるものであればいいのですが、
それならば、そのままマンションを売らずローン完済を待つのが普通でしょう。

また、残金を一括で支払うだけの資金を一時的に失ってしまうよりは、
その資金を資産運用に充てたほうが、
よほどローンで失う金利より得をするのではないでしょうか。

このことから、得か損かという意味で言えば、
無理をしてマンションを売り、ローンを繰り上げ返済をする必要はないと思います。

とはいえ、それでもローンを借金と考えてしまい、
できるだけ早く返済してしまいたいと考えるその気持ちは分からなくはありません。

ならばそのために、できるだけ早く、その上で高く売る方法を考えましょう。
マンション売却に焦りは禁物です。

まずは一括査定サイトなどで複数の業者から査定を取り、
最も高く売れる、少しでも利になるような業者を探すことをおすすめします。

マンション売却の一括査定サイト

マンションを高値で売るためには、
良い不動産業者を見つけることが一番重要です。
一社だけではなく、複数の業者を比較してから決めることをおすすめします。

無料で使える一括査定サイトもあるので、
このようなサービスを利用して候補となる業者を選びましょう。

一括査定サイト経由なら、詐欺まがいの悪質な業者に当たることもないので、
安心して査定を依頼することができます。

おうちダイレクト
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「おうちダイレクト」は首都圏や関西圏で、
家を売却する人におすすめです。

他の一括査定サイトとは異なり、
独自の販売活動で売主をサポートしてくれます。

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HOME4U
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HOME4Uは、NTTデータの運営するサイトで、
マンション売却一括査定の最大手です。

三井住友トラスト不動産や、東急リバブル。
野村の仲介+、三菱UFJ不動産販売など、
国内大手の不動産業者はほとんどカバー。

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約900社の不動産会社が登録されています。

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