マンションの売却は売買契約を結んだ後に、物件を引渡すという作業があります。売買契約がゴールと見なされがちですが、本当のゴールは物件の引渡が完了したときです。この引渡し日については、知っておかなければいけないこともあるので、今回はその点について解説します。
引渡し日について知っておくべきこと
まず、引渡し日に関して以下の点を理解しておきましょう。
- 引渡しとは？
- 平均期間は？
- 引渡しは平日
意外と「引渡し日とは何か？」についても知らない人が多いので、その基礎的な部分も踏まえ理解しておくことが大切です。
引渡しとは？
そもそも引渡しとは、自分の売却していたマンションを完全に買主に譲渡することです。つまり、部屋にある自分の荷物は全て引き払う必要がありますし、所有権も買主に移さなければいけません。
また、売買契約書の約定日に引渡し日を記入します。たとえば、6月30日を引渡し日に設定したのであれば、6月30日までに必ず買主に引き渡す義務が生じます。もし、この期限を守らなければ違約扱いになることもあるので気を付けましょう。
仮に違約になれば、引渡し日が遅れた分だけの違約金が取られる場合もあります。
平均期間は？
引渡しの平均期間は、売買契約締結から1～2か月程度です。ただ、引渡し期間はマチマチですので、3か月以上期間を設けることもあり、場合によっては売買契約から半年後の引渡しになる物件もあります。
引渡しまでに1～2か月の期間がかかる理由は以下の点です。
- 売主は抵当権抹消手続きがある
- 買主は住宅ローンの審査と契約がある
- 買主、売主ともに引越し準備がある
上記の「売主は抵当権抹消手続きがある」について、詳細は後述するのでこちらでは割愛します。
買主は住宅ローンの審査と契約がある
買主が住宅ローンを組んでマンションを買う場合、売買契約時点で仮審査は終えているはずです。しかし、売買契約締結後に本審査をして、本審査通過後に金銭消費貸借契約という住宅ローンの本契約を金融機関と結ぶ必要があります。
その本審査の審査期間は1～2週間程度かかり、金銭消費貸借契約は金融機関によっては、平日の日中に店舗への来店が必要です。そのため、特に会社員の人は中々時間がとれずに、引渡し日を1か月以内にするのは時間的に厳しいという理由があります。
買主、売主ともに引越し準備がある
特に、売主は部屋を空っぽにする必要があるので、引渡し日までに引越しを完了していなければいけません。引越し業者の選定などにも時間がかかりますし、何より次の新居が見つかっていない場合は、新居探しも必要です。
そのため、前項のローン手続きがある買主だけでなく、売主も1か月以内の引渡しだと、新居探しが間に合わないリスクがあります。仮に、新居が決まっていないのであれば、売買契約を締結する前から、何物件が目星をつけておくことをおすすめします。
引渡し日は平日
基本的に引渡し日は平日になります。なぜなら、引渡しは以下のようなことを行うからです。
- 入金確認
- 引渡し関連書類に署名、捺印
- 金融機関へ来訪
- 法務局へ来訪
つまり、金融機関と法局が絡む関係で、平日に引渡しをするということです。
入金確認
買主が住宅ローンを利用するとしても、現金で支払うとしても、引渡し日当日の振り込みになります。売主は仲介している不動産会社と共に、その入金確認をしてから引渡し作業に入ります。その入金手続きは、金融機関がオープンしている平日が原則なので、引渡し日も平日になるということです。
引渡し関連書類に署名、捺印
入金確認が終われば、引渡し関連書類に署名・捺印をします。引渡し日当日は、朝に入金確認ができるので、買主・売主・不動産会社ともに不動産会社のオフィスなどに集まることが多いです。そのオフィスで入金確認をしてから、書類手続きへと移ります。
金融機関へ来訪
引渡し書類に署名・捺印したら、住宅ローンの残債がある場合、売主は仲介会社と司法書士と一緒に金融機関へ行きます。金融機関で、抵当権を抹消するための書類を受け取るためです。書類を受け取れば、後は司法書士に任せて良いので、引渡に関する売主の役目はこの時点で終了になります。
法務局へ来訪
司法書士と不動産会社の担当者は、金融機関からもらった抵当権抹消に関する書類を持ち、法務局へ出向きます。そこで、売主の抵当権抹消登記をして、その後にマンションの所有権を売主から買主へ移す、所有権移転登記を行います。ここで、マンション引渡し作業は全て終了となります。
引渡し日の決め方
引渡し日の流れや引渡し日までの平均期間は、前項の通りとなっています。次に、どのように引渡し日を決めるのかという話です。
事前に定めておく
引渡し日は、以下の要素に応じて売却活動中から決めておきましょう。
- 新居は決まっているのか？
- 住宅ローン残債はあるのか？
- すぐに立ち退かなければいけない理由はあるのか？
たとえば、新居もすでに決まっていて、住宅ローン残債もないとします。その場合は、抵当権抹消手続きも不要ですし、早めに新居に移りたいところです。そのため、売却活動中から「引渡し日は1～2か月以内を希望」と不動産会社の担当者に伝えておきましょう。
一方、新居探しに苦戦していたり、賃貸借契約上、数か月先まで解約できかったりするとします。そうなると、早めに引き渡すのはデメリットしかないため、その旨を不動産会社の担当者に伝えておきましょう。
値引き交渉の材料になることも
前項のように、自分の状況に応じて、引渡し日の希望を不動産会社の担当者に伝えておくことが大切になります。なぜなら、この引渡し日も値引き交渉材料になるからです。
たとえば、転勤などの関係で「すぐにでも引渡しをしたい」という買主が現れたとします。仮に、売主も同じ希望だったとしても、その旨は買主に話さず「買主であるあなたの希望に合わせるので、定価で買ってください」と交渉できるということです。
ただし、その逆のパターンもあるので、引渡し日を長く取っている場合は値引き交渉されることがあります。
引渡し日までに行うこと
先ほど少し触れましたが、最後に引渡し日までに売主が行う、「抵当権の抹消手続き」、「引越し手続き」を整理しておきます。
そもそも、抵当権とは金融機関にローンを借りている代わりに、マンションに設定されている権利です。抵当権は担保と同義なので、抵当権を設定したまま買主に引渡すわけにはいきません。そのため、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
その手続きは、金融機関によっては平日の日中に店舗に来店する必要があるので、売主にとっては負担になる場合があります。そのため、売買契約締結前には、金融機関へ連絡して手続き方法を聞いておきましょう。
また、引越しも時期や業者によって見積額が全く違います。売買契約締結前に、何社かの業者に見積もり依頼をしておくと良いでしょう。場合によっては万単位で引越し費用が変わってくることもあります。
マンションの引渡し日の設定は、意外に重要な要素です。特に、引渡し日を早くしたい・遅くしたいという事情がある人は、その点も交渉材料になるので不動産会社の担当者に必ず伝えておきましょう。また、抵当権抹消手続きや引越し準備など、売主のやるべきことも理解しておいてください。
