訳あり物件・事故物件、住むのに抵抗があるような欠陥マンションは、相場よりも割安価格となるため注目を集めています。このようなマンションは、問題となっているポイントが「気にならない」「我慢できる」「価格に応じた使い方をする」のであれば、とてもお得なマンションです。
訳あり物件とは
訳あり物件と表示されるものは3種類あり、その意味は物件において、土地・建物に欠陥のある物件です。
- 事故物件を含む心理的瑕疵を持つ物件
- 物理的瑕疵物件
- 法律的瑕疵物件
事故物件とは
不動産物件の売買・賃貸の対象となる土地・建物において、なんらかの原因でその場所で死亡の経歴があるものをいいます。
- 殺人、自殺、火災などの刑事事件
- 事件性の無い事故や災害などでの死亡
- 孤独死などで長期間発見されず、死亡原因が明確でない場合
これらの多くは、心理的瑕疵の一部に該当します。
また前歴に事故物件となる要因が存在しないにも関わらず「霊が出る」など、科学的な根拠がない噂により居住者が定着しないなども事故物件に含まれる場合があります。
事故物件には、必ず買主・借主に対する告知が義務づけられています。
心理的瑕疵物件とは
事故物件の多くは、この心理的瑕疵物件に分類されます。物件そのものに瑕疵や欠陥は、存在しません。
- 事故物件である
- 墓地や火葬場、宗教団体の施設が隣接している
- 暴力団事務所が隣接している
このような心理的、つまり精神的に抵抗を感じる条件のある物件です。心理的瑕疵は物理的に存在しないため、瑕疵にあたるかの判断が難しいケースもあります。孤独死などは、発見期間により死因が明確とされない場合、事故物件として扱われます。死因が病死である場合も、人はいつか死亡するものだからとわざわざ言う必要はないとも考えられます。
しかし、この場合に大切なのは買主がどのように感じるかが問題です。
「病死の事を知っていたら購入しなかった」このような理由で訴えられることもあるため、注意が必要となります。
基準は売主が「これを言ったら買い手がつかないかも？」と考えるものです。売主がそう考えるのですから、多くの人は抵抗を感じると思った方が良いです。
物理的瑕疵とは
建物の場合：排水管の欠陥・雨漏り・シロアリ・建物の腐敗・耐震強度
土地の場合：地中埋没物・境界線などの問題
これらの問題が原因で、不動産を取引する際に物理的に不都合が生じることを物理的瑕疵といいます。
法律的瑕疵とは
取引する土地や建物に法令上、建築制限が課されている場合などです。この法律的な要因により、自由な利用が阻害されている場合を言います。
物理的瑕疵や法律的瑕疵により使用目的を阻害される場合は「修繕」「値引き」により対処されるのが一般的です。そのため、訳あり物件や事故物件と言われるほとんどが心理的瑕疵物件とされています。
訳あり・事故物件のマンション売却方法
自殺や他殺などの事件・事故があった場合、遺族にとって住居であったマンションが、住み慣れた場所から「悲しい出来事」「嫌な思い出」「近隣からの噂」に悩まされる場所に変化します。そのため売却を考える事が多いです。しかし、事故物件のように居住に影響が無くても「周囲からの視線」「縁起が悪い」「何かが起こるのでは？」と心理的・精神的に気にする人が多くいます。
心理的瑕疵物件は、物理的な瑕疵と違い修理すれば良いというものではなく、安くしなければ売却できないという問題がついてまわります。
事故物件の売却先や売却方法には色々ありますが、大前提に一般的な物件よりも安いという事が重要なポイントとなっています。
訳あり・事故物件を告知し、格安でマンションを売却する
相場よりもかなり安い販売価格の提示となります。早期売却を狙うなら格安価格になることも納得しておかなければいけません。低額で売却することで、事故物件としての心理的負担よりもマンションを価格優先で購入する人が現れるのです。
訳あり・事故物件専門の買取り業者に売却する
東京・大阪などの都会であれば、買取業者を探すのも比較的に容易です。また、そのような業者が近隣にない場合は、ウェブ検索を元に買取業者を検索する事ができます。事故物件、訳あり物件を専門的に買取りしている業者も存在しています。買取り業者によって、査定依頼をしてからの返答速度・対応はそれぞれです。
不動産業者は物件を買取り後、リノベーションのように手を加えてから売却を行う事が多いです。そのため在庫を多く抱えているなどの場合、買取金額は非常に低いものとなります。
また、契約の際に契約条件が指定される場合もあります。そのため、買取の場合もなるべく多くの不動産業者に買取査定を依頼すると良いでしょう。
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訳あり・事故物件のマンションを高く売却するコツ
訳あり・事故物件というマイナス要素を持つマンションを、なるべく高く売却しようとすると、どうしても他の人がやっていない・他の人が嫌がる状態を押し通す必要性が出てきます。そのため事前に管理組合の規約を確認し、管理組合に尋ね、相談する事が重要となってきます。十分な調査を行わず、高く売却する事だけを考え行動を起こすとトラブルの原因となり、契約が破棄されるだけでなく損害賠償が生じる場合もあるため注意が必要です。
訳あり・事故物件を気にしない国の人に売却する
外国人の居住者に対して制限が設けられていない場合であれば、外国人への売却も考えられます。ヨーロッパなどは、石造りなどの歴史的な建物が多く、築数百年という物件も多く存在します。当然のように築年数が長ければ、事件・事故などは増加します。このような価値観の違いにより、事故物件に対してあまり気にしない人が多いです。
しかし、近年外国人の分譲マンションの所有事例も増えてきましたが、生活習慣の違いから居住を問題視している場合も多いです。そのため、外国の人に重点を絞った売却ができるかどうか、管理規約を事前に調べておく必要があります。
使用用途を「住居」に定めず売却を行う
管理規約に住居専用と書かれているかどうかが、大きな分かれ目となります。記載の無い場合もトラブルを避けるために、管理組合に相談を行う必要があります。
住居専用と定められていない場合
- 事務所、習い事などの事業用
- 「民泊」として
- 倉庫などの物置として利用
このように、一定期間の居住を条件としない場合であれば、事故物件としての影響を受けず売却を行う事ができます。
売却を促進するリフォームを行う
- クロスの張替えを全体的に行い、間取りを変更し事故当時を連想するものを無くす
- 水回りも回収する事で、かつての生活感を無くす
- デザイナーズマンションとして付加価値をつける
- 事故物件の要因となる瑕疵を、問題とならない程度に修繕する
この際に大切なのはリフォーム費用と売却費用のバランスです。リフォーム費用を大きくかければ魅力的な物件に生まれ変わります。しかし、事故物件の原因次第では、リフォーム費用を売却価格から回収するのは、とても難しいのも現実なため注意が必要となります。
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訳あり・事故物件の売却相場は？
事故物件のマンション販売価格は、その事故・事件・死因などの内容で変化します。
- 自然死の場合：約10%引き
- 自殺の場合：約20～30％引き
- 他殺の場合：約30～50％引き
事故物件の告知義務期間
事故物件の告知義務期間に定めはありません。そのため、さまざまな解釈がなされています。事故物件は、一度誰かが入居することで告知の義務がなくなるという考え方の人もいます。しかし、事故物件にこのような決まりはありません。
告知義務期間は「心理的負担が失われている」ことに左右されるからです。そのため凄惨な事件があった場合などは、告知義務の期間が長くなります。反面、自殺ではあったがすぐに発見され、近所づきあいがなかったため噂が流れる事が無かったなどの場合は、比較的短い期間で告知義務の期間が終了すると考えられています。
立地などによっては、事故物件であっても関係なく高く売却ができるという事もあります。また、さまざまな工夫が必要であっても、近年の「需要」と「供給」から自分の持ち物件だからこそ活かせる販売攻略があるかもしれません。訳ありだから、事故物件だからとマンションの売却を諦める事無く、一度不動産業者に相談を行う事をおすすめします。
