マンション売却時には、色々な諸費用がかかります。その諸費用の中で「仲介手数料」は最も高額な諸費用になります。そのため、不動産会社選びをするときには、仲介手数料にも目を向けるべきです。そこで今回は、マンション売却時の仲介手数料について、相場や平均価格などの詳細を解説します。
仲介手数料とは？
まず、マンション売却時の仲介手数料の概要や相場について解説します。仲介手数料は、手数料率を定めていたり、成立するための条件がありします。
仲介手数料の成立
仲介手数料が発生するタイミングは、仲介が成立したときです。つまり、不動産会社が売主と買主をマッチングしたときに、はじめて仲介手数料が生じます。仮に、マンションの売却を不動産会社に依頼しても、買主が見つからずに売買契約が成立しなければ、仲介手数料は生じません。
仲介手数料率の規定
仲介手数料率は、以下のように売却価格によって上限が決まっています。
- 売却価格（税抜き）が200万円以下：売却価格×5％
- 売却価格（税抜き）が200万円超～400万円以下：売却価格×4％+20,000円
- 売却価格（税抜き）が400万円超：売却価格×3％＋60,000円
売却金額が上がるほど、仲介手数料も上がります。マンション価格は400万円超になることが多いので、「売却価格×3％+60,000円」が一般的に認識されている手数料率です。
仲介手数料支払いの注意点
上述した仲介手数料には、以下3つの注意点があります。
- 消費税について
- 支払い時期について
- 上限である点について
上記は、仲介手数料額やキャッシュフローに関することなので、マンション売却時には注意しておく必要があります。
消費税について
まず、前項で解説した仲介手数料には消費税が課税されます。たとえば、売却価格が2,500万円の場合には、「2,500万円×3％+60,000円＝810,000円」に消費税がかかります。そのため、この810,000円に消費税である8％を加算して、874,800円が仲介手数料の上限になります。
また、この消費税は基本的に支払い時に適用されます。つまり、次項の支払い時期で消費税が増税されれば、増税後の消費税が適用されるということです。
支払い時期について
仲介手数料の支払い時期は不動産会社にもよりますが、一般的には以下の支払いスケジュールになります。
- 売買契約締結時：半金
- 物件引渡時：半金
たとえば、前項の874,800円の仲介手数料であれば、売買契約が締結された日に、半金である437,400円を支払い、物件引渡時に残りの437,400円を支払います。
売買契約時には、買主からもらう手付金をそのままスライドすることができます。また、引渡時の支払いは、決済金額をスライドさせることができます。つまり、上記のキャッシュフローを理解しておけば、手持ち資金を捻出する必要がなくなるということです。
注意点は手付金です。手付金は売主・買主で金額を合意するので、手付金額が仲介手数料の半金に満たなければ、手持ち資金を捻出することになります。
上限である点について
また、上述した仲介手数料は、不動産会社が売主・買主に請求できる上限金額になります。つまり、上述の計算式で算出した仲介手数料額以下であれば、仲介手数料をいくらに設定しても問題ないということです。極端な話、仲介手数料は0円でも問題ありません。
仲介手数料の相場
つづいて、仲介手数料の相場を解説します。結論から言うと、上述した仲介手数料の「上限」いっぱいに請求する不動産会社が多いです。
上限まで請求する不動産会社が多い
くり返しますが、基本的には不動産会社は上限いっぱいまで仲介手数料を請求すると思っておきましょう。仲介手数料は、不動産会社に「売却依頼」するときに締結する媒介契約書に記載します。そのため、仲介手数料率については、媒介契約締結前に不動産会社と合意をしておくということです。
仲介手数料率を割り引く不動産会社
ただ、最近では仲介手数料を割り引く不動産会社もあります。たとえば、「売却価格×3％+60,000円」という仲介手数料率から、「売却価格×2％」などのようなイメージです。仲介手数料率を割り引く不動産会社は、特に地元不動産会社が多いです。
なぜなら、大手不動産会社に対抗するには、仲介手数料率を下げるという手段が、一番手っ取り早いからです。大手不動産会社の店舗数や広告量には中々勝つことができないので、手数料率を下げるという対抗手段を取るというワケです。
片手取引のみ行う不動産会社
また、不動産会社の中には、片手取引のみ行う不動産会社もあります。不動産会社が仲介手数料を受け取るときには、「両手取引「片手取引」の2種類があります。不動産会社が、売主・買主どちらからも仲介手数料をもらう場合には両手取引になります。
一方、片手取引の不動産会社は、基本的に売主からしか仲介手数料をもらいません。そのため、売主自体は仲介手数料を規定通り支払うので、金銭的なメリットはありません。しかし、片手取引ということは、買主側には別の不動産会社が仲介されているということです。
両手取引だと、買主と売主の仲を取りもつので、買主の値引き交渉などに応じる可能性もあります。一方、片手取引だと売主側の不動産会社は買主と連絡し合わないので、逆に値引きの調整などは行えません。その点は、売主のメリットと言えるでしょう。
仲介手数料の値引きについて
上述したように、マンション売却時の仲介手数料相場と平均は、先ほど解説した仲介手数料率の「上限いっぱい」です。媒介契約締結時に仲介手数料を決めてしまうので、もし仲介手数料を値引きたいなら媒介契約締結前に行うべきです。
仲介手数料を値引くリスク
仲介手数料を値引くリスクは以下の点です。
- 広告費用の削減
- 人件費の削減
広告費用の削減
マンションを売却するときには、チラシやネットで広告活動を行います。その広告費は、不動産会社が捻出しているので、広告費は仲介手数料から賄っているということになります。つまり、仲介手数料率を下げるということは、広告費を削る必要があるということです。
広告費を削ると集客が減りますので、マンション売却にとってはマイナス要素になります。そのため、仲介手数料を下げるときには、広告費を下げてでも集客できるような優良な不動産会社である必要があります。
人件費の削減
また、広告費以外にも、マンションを売却するためには営業マンが必要です。そのため、仲介手数料を下げるとなると、1人の営業マンにたくさんの物件を担当させる必要があります。そのような対応をしないと、不動産会社の収益が確保できないからです。
不動産会社選びのコツ
前項のように、仲介手数料を無理やり値引くと、マンションの売却に支障を来たすリスクがあります。そのため、仲介手数料を節約したいのであれば、元々仲介手数料が低い不動産会社を選択するべきです。
元々仲介手数料が低い不動産会社であれば、広告の仕組みや営業マンの仕組みが整っています。つまり、仲介手数料が低いという前提での売却活動に慣れているので、売却活動に支障を来たすリスクが小さいということです。
このように、マンション売却時の仲介手数料は、基本的には手数料率の上限いっぱいになります。その点をマンション売却前に理解しておき、キャッシュフローも理解しておきましょう。そうすれば、手持ち資金の捻出がなくマンションの売却が完了できます。
