マンションの売却では、ごく稀に詐欺まがいのことをしてくる業者もいます。そのような詐欺にあってしまえば、損害は大きなものになります。今回は、そんな詐欺にあわないための業者選びのポイントの解説です。今回解説するポイントを整理して、詐欺にあわないよう対策を行いましょう。
どのような詐欺があるか？
マンション売却の詐欺対策の前に、そもそもどのような詐欺があるのかを解説します。マンション売却における詐欺とは、具体的には以下のようなことです。
- 仲介手数料を違法に取られた
- 小切手を換金できない
- 登記を先行して転売する
いずれにしても非常に悪質であり、仮にこのような詐欺にあった場合の金銭的な損害は大きいです。もちろん、このような詐欺が頻繁にあるわけではありませんが、巻き込まれないように予防しましょう。
仲介手数料を違法に取られた
仲介手数料は、以下のように売却金額によって上限金額が決まっています。
- 物件価格（税抜き）が200万円以下：物件価格×5％
- 物件価格（税抜き）が200万円超～400万円以下：物件価格×4％+2万円
- 物件価格（税抜き）が400万円超：物件価格×3％＋6万円
上記で計算した金額に、消費税を加算した金額が、不動産会社が買主・売主に請求できる手数料の上限になります。
たとえば、2,600万円の物件を売却したとします。そのときは、「2,600万円×3％+6万円」に消費税を加算した907,200円が請求していい仲介手数料です。
悪質な業者の手口
しかし、悪質な業者は、仲介手数料は907,200円と規定通りに請求するものの、そのほかに「広告料」や「物件調査料」などの名目で、追加で請求してくることがあります。マンション売却は何千万円単位の売買であり、専門性の高い取引です。
そのため、数万円や十数万円の感覚がマヒしてくることもあり、「このような金額もかかるんだな」と勘違いして、無駄なお金を支払ってしまうこともあります。
仲介手数料以外は支払わなくて良い
そもそも、仲介手数料以外を支払う必要はありません。不動産会社と、自分の物件の売却を依頼するための契約である「媒介契約」を結びますが、その媒介契約に明記されているのは仲介手数料だけです。
そのほかの、広告費用などの「マンション売却に関わる費用」については、不動産会社が負担することになります。仮に、売主負担の広告を別途行う場合は、売主に許可を取って、書面を交わした上で行うのでその点は覚えておきましょう。
小切手を換金できない
マンションは高額な商品になるので、ローンを組んで購入することが多いです。ただし、特に不動産会社が購入するときには、稀に小切手で支払う会社もあります。小切手には振り出し期間があり、その期間まで銀行に持って行き換金するという仕組みです。
ただ、そのときに小切手を発行した不動産会社が、破産していたり不渡りを出していたりしたときには、その小切手は換金できません。しかし、所有権をすでに移転していれば、そのマンションはその不動産会社のものになるので、決済していないのに所有権を失うことになります。
登記を先行して転売する
また、これも悪質な不動産会社が買主であるときの話ですが、登記を先行して転売するという詐欺もあります。マンションの売買取引は、売買契約を結んで決済してから所有権を売主から買主に移転します。
しかし、実際の登記手続きは、必要書類が揃えば決済が終わる前に登記手続きすることもできます。つまり、売主からすると、買主から売買代金をもらっていないのに所有権が買主に移転しているということです。
そのとき、所有権を持った不動産会社がすぐに転売して姿を消せば、売主はお金をもらっていないのに住む家がなくなるという事態になります。
詐欺に合わないための業者選び
前項のような詐欺にあわないようにするために最も大事なことは、信頼のできる不動産会社選びです。前項の詐欺は、全て仲介を担当する不動産会社が優良であれば起こりません。そのような不動産会社を見つけるためには、一括査定サイトの利用がおすすめです。
また、以下のことにも注意して取引をしましょう。
- 現金以外のやり取りは避ける
- 同時履行にする
- 司法書士に依頼する
上記は、前項で解説した詐欺に対して有効な予防策になります。
一括査定サイトの利用
一括査定サイトとは、物件情報などをネット上から入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼できるサイトのことです。このサイトを利用するメリットは以下になります。
- 複数の不動産会社に同時に依頼できるので楽
- サイト側で優良不動産会社の選別をしている
- 比較対象が増えるので選別しやすい
一括査定サイトは、複数の不動産会社へ同時に査定依頼できるので非常に楽です。また、たとえばサイトを利用して仲介した人が、不動産会社のクレームをサイト側へ入れることもあります。
その場合は、サイトの運営者が責任をもって調査し、場合によってはサイトの登録から削除することがあります。つまり、悪質な不動産会社は排除されているということです。
そして、何よりたくさんの会社を見ることで、優良な不動産会社を見極めやすいというメリットがあります。このような点から、一括査定サイトを利用することで優良不動産会社を見極めやすく、結果的に詐欺にあわないための対策になっているということです。
現金以外のやり取りは避ける
また、先ほど解説した小切手の例があるので、現金以外での取引は避けましょう。もちろん、ローンは現金で振り込みますので問題ありません。通常、買主が小切手で支払う場合は、事前に小切手を支払う旨の連絡を受けます。
しかし、悪質な業者の場合には事前に連絡しないこともありますので、その場合は最悪引渡日を遅延させることです。売買契約書には、現金やローンの内訳も記載してあるので、小切手での支払いを了承していなければ、引渡日が遅延しても違約になりません。
同時履行にする
同時履行とは、売買代金の決済と所有権移転登記を同時に行うということです。原則は、同時履行ではありますが、不動産会社から登記先行の意向を言われても、それがどんな理由であれ必ず拒否しましょう。
たとえ、登記を先行させてもらえることによって売買代金が上がったとしても、詐欺にあえばその代金を受け取ることはできません。そのため、商慣習の原則である、代金と履行は同時に行いましょう。
司法書士に依頼する
仮に、仲介を依頼した不動産会社が信頼できなかったとします。しかし、売買取引が進んでしまい、今さら不動産会社を変更できなくなったとします。そんなときは、司法書士に売買契約書や重要事項説明書の作成やチェックを依頼しましょう。
また、一連の取引の流れを監視する役目として、手続き関係には全て同席してもらうと良いです。多少お金はかかりますが、前項のような詐欺に合わない予防と考えれば安いものでしょう。
まとめ
このように、マンション売却の詐欺には種類があり、全てに共通する対策は優良不動産会社に売却を依頼することです。その点からいうと、一括査定サイトを利用して優良不動産会社をきちんと見極めることが一番の対策になります。
また、決済と登記を同時履行にしたり、現金での決済にしたり、個々での詐欺への対策もあるので、その点も頭にいれて取引するようにしましょう。
